4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一條平滑向下的房?jī)r(jià)漲幅曲線浮現(xiàn)出來(lái)。
“房地產(chǎn)仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)。”昨日，在“華中科技大學(xué)房地產(chǎn)出色總裁高級(jí)研修班”的演講中，陳淮一上來(lái)便給出結(jié)論。
陳淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3個(gè)小時(shí)的演講中，他思維極度“迅速”,針對(duì)開(kāi)發(fā)商“成本”與“暴利”，陳淮昨日一一揭底。他說(shuō)，即使房?jī)r(jià)低于成本，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)緊張，他們始終有得賺。
“房子的核心功效是居住”
房?jī)r(jià)向左還是向右？牽動(dòng)買(mǎi)房人神經(jīng)。這同樣也是昨日在場(chǎng)的一大群武漢地產(chǎn)商的關(guān)注所在。
“不要因?yàn)檎叨悴磺�，也不要盲目尋求利�?rùn)而損壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡。”一開(kāi)場(chǎng)，陳淮便毫不客氣地說(shuō)出了開(kāi)發(fā)商、銀行與花費(fèi)者之間存在的問(wèn)題根源。
現(xiàn)階段，樓市的狀態(tài)是：市場(chǎng)好的時(shí)候像買(mǎi)白菜一樣排隊(duì)搶購(gòu)，市場(chǎng)不好就恐慌性拋售。
陳淮指出，不論市場(chǎng)現(xiàn)狀如何，不動(dòng)產(chǎn)最核心的功效都是居住，只要有居住需求，市場(chǎng)就會(huì)持續(xù)發(fā)展。所以，購(gòu)房者重要的購(gòu)置條件應(yīng)當(dāng)是自己的居住需求，而不是單純的投機(jī)心態(tài)。
“盡管最近樓市逢多事之秋，但對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍是利大于弊。”在陳淮的分析中，畢竟市場(chǎng)擠出泡沫，高溫冷卻，長(zhǎng)期發(fā)展趨于穩(wěn)固，價(jià)格保持在相對(duì)安穩(wěn)的狀態(tài)，對(duì)于購(gòu)房者和房主來(lái)說(shuō)，“不必再為一時(shí)的漲跌惶恐，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康狀態(tài)。”
“暴利”與“降價(jià)”無(wú)關(guān)
有人說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)方面原因：一是政府導(dǎo)致地價(jià)上漲；二是開(kāi)發(fā)商謀取暴利。
“把這兩個(gè)問(wèn)題解決掉，房?jī)r(jià)一樣會(huì)漲。”陳淮舉了個(gè)例子：假定武漢內(nèi)環(huán)線蓋房子不要錢(qián)，土地也不要錢(qián)，“開(kāi)發(fā)商都學(xué)雷鋒，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二環(huán)線的人想買(mǎi)內(nèi)環(huán)線的房子，房東開(kāi)價(jià)2000元/平方米，成果會(huì)怎樣？很簡(jiǎn)略，只要有一戶人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都會(huì)賣2000元/平方米，也就帶動(dòng)了內(nèi)環(huán)線整體均價(jià)上漲。”
“那么，開(kāi)發(fā)商到底有無(wú)暴利呢？有！”陳淮的舉例同樣活潑：假定開(kāi)發(fā)商建造某一樓盤(pán)所需的總成本需要1億元，但可能開(kāi)發(fā)商的自有資金投入只有2000萬(wàn)元，其余資金來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等。”他說(shuō)。“開(kāi)發(fā)商降價(jià)的降價(jià)空間取決于成本利潤(rùn)率，而開(kāi)發(fā)商的暴利來(lái)自于資金利潤(rùn)率。”陳淮一語(yǔ)道破，別認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有暴利就有降價(jià)空間，“其實(shí)那是兩碼事”。
低于成本價(jià)開(kāi)發(fā)商仍賺
現(xiàn)階段，不少樓盤(pán)在降價(jià)，更有些開(kāi)發(fā)商明言，價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“虧本買(mǎi)賣”？在陳淮看來(lái)，降價(jià)銷售，即使是價(jià)格降到了成本之下，開(kāi)發(fā)商也未必沒(méi)有利潤(rùn)可圖。
“假定開(kāi)發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購(gòu)入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元；如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)售樓盤(pán)單價(jià)下降1000元，即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下，也不意味著真實(shí)意義的‘虧本’。”他指出，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)重新獲取完整雷同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)下降了2000元。“這時(shí)，房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開(kāi)發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤(rùn)，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完整雷同的再生產(chǎn)條件。”他說(shuō)。
相關(guān)閱讀