融新資，還舊債。在今年4月16日發(fā)債融資5.5億美元后，8月5日，碧桂園再次發(fā)布發(fā)債融資4億美元，補(bǔ)充流動(dòng)資金缺口，加速大躍進(jìn)。

因政策對(duì)一線城市的調(diào)控，碧桂園多年來在二三線城市的布局開端進(jìn)入收獲期，上半年共實(shí)現(xiàn)銷售額132億元，合同銷售面積約242萬(wàn)平方米，同比分辨增加50%及26%。但與當(dāng)年不同的是，碧桂園已變得更加低調(diào)，雖然在土地一級(jí)市場(chǎng)把持了不少土地，但每年頒布的土地儲(chǔ)備只保持在4000萬(wàn)平方米左右。

兩次發(fā)債融資9.5億美元

在今年4月16日發(fā)債融資5.5億美元后，8月5日，碧桂園再次發(fā)布擬發(fā)售價(jià)值4億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率為10.5%，該債券發(fā)行所籌集的資金將用于償還2013年到期的剩余可轉(zhuǎn)債以及土地收購(gòu)。

截至目前，碧桂園累計(jì)已回購(gòu)了的可換股債券之本金總額約為國(guó)民幣23.01億元，占可換股債券發(fā)行額約53.3%。

碧桂園相干負(fù)責(zé)人對(duì)記者表現(xiàn)，2009年和2010年年初至今的銷售合同表現(xiàn)強(qiáng)勁，團(tuán)體內(nèi)部已在假設(shè)不考慮海外資本市場(chǎng)融資的情況下，于全年現(xiàn)金流預(yù)算中作出了回購(gòu)可換股債券的資金預(yù)留。此次擬再發(fā)行債券最重要的目標(biāo)是通過海外資本市場(chǎng)的融資，為剩余約50%的可換股債券作出回購(gòu)的資金安排，保持強(qiáng)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為大批項(xiàng)目保持營(yíng)運(yùn)資金，為公司未來發(fā)展供給更大空間。

據(jù)記者懂得，從2009年9月開端，碧桂園就以11.75%的高利率發(fā)債融資3.75億美元。此次發(fā)債，外界將其看做是今年4月的延續(xù)，以補(bǔ)充未來不可預(yù)感的資金缺口。碧桂園相干負(fù)責(zé)人對(duì)記者表現(xiàn)，目前公司大部分的現(xiàn)金存于境內(nèi)，可以以分紅情勢(shì)匯到境外，但會(huì)產(chǎn)生必定的稅務(wù)成本，因此在境外發(fā)債使得總債務(wù)期延伸是個(gè)不錯(cuò)的選擇。、

某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師告訴記者，開發(fā)商任何時(shí)候都是缺資金的，尤其是要保持較快速度的增加時(shí)，首先必須保證拿地范圍和開發(fā)范圍的增加，開發(fā)項(xiàng)目增多盤子擴(kuò)大，而樓市調(diào)控下單個(gè)樓盤銷售速度可能下滑時(shí)，對(duì)資金的需求更緊急。

受益二三線布局

目前可查詢的公司現(xiàn)金流仍是2009年年報(bào)的數(shù)據(jù)，碧桂園2009年年底可動(dòng)用現(xiàn)金約64億元國(guó)民幣。而碧桂園上半年共實(shí)現(xiàn)銷售額132億元，合同銷售面積約242萬(wàn)平方米，同比分辨增加50%及26%。供公司可用現(xiàn)金流動(dòng)資金約200億元。

“碧桂園2009年確認(rèn)收入及合同銷售金額均創(chuàng)歷史新高，今年1-6月銷售幻想，賬面現(xiàn)金較為充裕，提前為明年的可換股債券再融資做了籌備。”碧桂園團(tuán)體人士對(duì)記者說。

與前兩年相比，碧桂園開發(fā)范圍并未大幅增加，但銷售范圍增加的同時(shí)，發(fā)債數(shù)額也越來越大，公司可動(dòng)用的流動(dòng)資金是增多了，但仍顯得捉襟見肘。一位熟悉碧桂園開發(fā)模式的地產(chǎn)商人士告訴記者，最大的可能是碧桂園的財(cái)務(wù)成本在大幅度增加，而碧桂園拿地模式大多是從一級(jí)市場(chǎng)開端進(jìn)入，前期所需資金增多，很多土地雖已被其把持收入囊中，但因此前一直飽受土地儲(chǔ)備大王的非議而不敢張揚(yáng)，現(xiàn)在碧桂園每年頒布的土地儲(chǔ)備只保持在4000萬(wàn)平方米左右的范圍。

截至2010年5月底，已竣工未銷售的總建筑面積為147萬(wàn)平方米，已取得施工證的總建筑面積中已達(dá)到預(yù)售條件的可售面積約有318萬(wàn)平方米，兩者加起來總共約465萬(wàn)平方米，碧桂園下半年推盤壓力也較大。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受益于國(guó)家積極穩(wěn)妥推動(dòng)二三線城市城鎮(zhèn)化政策，一線城市房?jī)r(jià)受調(diào)控影響上漲空間受抑，但二三線城市房?jī)r(jià)卻持續(xù)看漲。碧桂園多年來一直主打的二三線城市的發(fā)展布局加快進(jìn)入了收獲期，完成2010年300億元的合同銷售目標(biāo)壓力不大。

合正地產(chǎn)品牌總監(jiān)王恭敏告訴記者，二三線城市房?jī)r(jià)不在調(diào)控范疇內(nèi)，所以前幾年在二三線城市布局的地產(chǎn)商，現(xiàn)在受影響就較少。

據(jù)記者懂得，在長(zhǎng)沙購(gòu)房，就不需要遵照國(guó)十條中“在當(dāng)?shù)乩U納社保或者納稅一年”的條件才干貸款購(gòu)房，外地的人依然可以購(gòu)房，只是貸款按照銀行規(guī)定履行，但利率仍可做到七折。