盡管國務(wù)院樓市調(diào)控政策“新國十條”出臺已百日有余，后果還是難孚眾望。一方面，房地產(chǎn)市場銷量降落，開發(fā)商和銀行的資金流動都在蒙受考驗；另一方面，房價依然高位徘徊，逼退了購房者的買房需求�？此�“兩面不諂諛”的政策會否“曇花一現(xiàn)”，政策如何施展平衡術(shù)，一邊保證市場發(fā)展，一邊又滿足住房的需求？

近日，《中國經(jīng)營報》記者就相干問題專訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所綜合研究室主任鄧郁松。

《中國經(jīng)營報》：以4月17日“新國十條”發(fā)布為起點，至今“房地產(chǎn)新政”已經(jīng)逾百日，雖然成交量有降落趨勢，但價格并沒有呈現(xiàn)太多松動的跡象，你認(rèn)為原因何在？

鄧郁松：房產(chǎn)新政實行之后，雖然市場成交量降落明顯，但是價格并沒有呈現(xiàn)大面積松動，重要原因就在于2009年商品房銷量和價格的大幅增加使開發(fā)商的資金狀態(tài)處于歷史上的最好程度，開發(fā)商手里的資金充裕，沒有賣房回收現(xiàn)金流的壓力，因此就不會著急的出手。但是，如果政策持續(xù)發(fā)力的話，一方面信貸和融資等方面的把持意味著其對外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預(yù)示著開發(fā)商通過市場銷售獲取資金的預(yù)期不盡樂觀，那么預(yù)計從第四季度開端，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發(fā)進(jìn)度，投資增速將開端回落，并呈現(xiàn)降價的苗頭；2011年上半年，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

《中國經(jīng)營報》：現(xiàn)在充滿著“松綁”和“嚴(yán)控”兩種對峙的觀點，你對此怎么看？

鄧郁松：2007年以來，房地產(chǎn)市場浮現(xiàn)出大起大落的特點，可以明顯看出政策對房地產(chǎn)影響之大：2007年有克制政策，2008年銷售面積降落；2008年年底政策取消，2009年全部房地產(chǎn)市場快速發(fā)展；今年四月份又開端實行，5月份交易面積就開端環(huán)比降落，6月份就同比降落。

因此應(yīng)當(dāng)反思一下，短短三四年的時間，房地產(chǎn)市場為什么會有如此大幅的起伏波動？這種大幅的波動和政策調(diào)控有什么關(guān)系？要將這個問題說明明白，需要對房地產(chǎn)市場周期波動的規(guī)律有正確把握，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有針對性的調(diào)控，并在調(diào)控之初就明白知道政策出臺了會產(chǎn)生什么影響，什么節(jié)點會產(chǎn)生影響，會最終有一個什么樣的成果，而不是簡略的松綁和嚴(yán)控這么簡略。

《中國經(jīng)營報》：你上面提到短短三四年內(nèi)，房地產(chǎn)市場波動宏大，原因何在？

鄧郁松：目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有對改良型購房和投機型購房進(jìn)行正確區(qū)分，因此出臺的政策要么是同時鼓勵兩種需求，要么是同時克制兩種需求，從而造成這兩類需求的大幅波動，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場的大幅波動。

可以做一個假定，買房者年紀(jì)集中在20歲到64歲之間，其中將35歲以下的視為首次置業(yè)的人群，那么20歲到34歲之間的首次購房者占全部購房者的比例不到1/3，這一比例實際上和美國首次置業(yè)人群占全部購置人群的比例比較接近。在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，只有首次置業(yè)者沒有受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，而包含改良型需求和投資投機型需求的再次置業(yè)者都會受到調(diào)控政策的影響，這部分群體大約占全部購房者的2/3，2/3的購房者隨政策的變動進(jìn)進(jìn)出出這個市場，勢必會引發(fā)強烈的市場震動。

問題在于，改良型的需求也是一種自住性需求，與投資投機型需求存在本質(zhì)差別，顯然不應(yīng)對改良型需求和投資投機型需求履行同樣的政策。實際上即便是在打算經(jīng)濟時代，改良型住房的需求也是客觀存在的，而在市場經(jīng)濟時代，改良型購房者“賣舊買新”的市場行動，對增進(jìn)住房流通和轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)存量房地產(chǎn)資源的不斷優(yōu)化配置有著重要的影響。因此鼓勵前者，即是保證房地產(chǎn)行業(yè)的市場活潑度；相反的，要堅決克制投機型購房。而不是像現(xiàn)在這樣，該鼓勵的反被克制，需要克制的反而力度不夠。