青山路附近的福林苑經(jīng)適房小區(qū)，58平方米，價(jià)格59萬(wàn)元;華易春之都小區(qū)，51平方米，價(jià)格55.5萬(wàn)元;百通馨苑套一廳，51平方米，價(jià)格52萬(wàn)元……9月底，國(guó)家出臺(tái)二次調(diào)控政策，兩個(gè)月過(guò)去了，青島房?jī)r(jià)沒(méi)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，不僅如此，不少區(qū)域甚至頂風(fēng)而上，甚至連李滄的經(jīng)適房小區(qū)價(jià)格也過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。

　　經(jīng)適房瘋狂

　　“房?jī)r(jià)太高了。周六剛看了福林苑、百通馨苑的房源，小戶型單價(jià)都過(guò)了萬(wàn)元。周邊新樓盤(pán)的價(jià)格也不低，都是高層，雖然單價(jià)不到萬(wàn)元，但除去公攤，實(shí)際使用面積單價(jià)也過(guò)萬(wàn)元了。”在城陽(yáng)工作的市民陳先生稱，年初百通鑫苑才8000多元每平方，現(xiàn)在還在漲，不知道會(huì)漲到什么程度。

　　位于李滄青山路附近的福林苑小區(qū)是2005年公開(kāi)銷售的經(jīng)適房，如今剛好滿5年，按照相關(guān)政策，該小區(qū)房源可以上市自由交易了。11月28日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)有多處房源出售，每平方價(jià)格都在萬(wàn)元左右，小戶型的價(jià)格超過(guò)萬(wàn)元。一套58平方米的房子，價(jià)格是59萬(wàn)元，一套58平方米的房子，價(jià)格是60萬(wàn)元。面積稍大一點(diǎn)的便宜一些，一套85平方米的房子，價(jià)格80萬(wàn)元。

　　同樣位于李滄區(qū)的百通馨苑很多房源也過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。套一廳，51平方米，價(jià)格52萬(wàn)元;套二，75平方米，75萬(wàn)元。另外，華易春之都小區(qū)，51平方米，55.5萬(wàn)元;李滄區(qū)百通建安小區(qū)，48平方米，50萬(wàn)元;華泰新苑，64平方米，兩室一廳，64萬(wàn)元;天惠府，51平方米，53萬(wàn)元……

　　“之前青島的萬(wàn)元大關(guān)線在黑龍江路附近，如今明顯北移了。四方區(qū)新都心區(qū)域房?jī)r(jià)上升最為明顯，李滄區(qū)也是熱點(diǎn)區(qū)域。4月份新政下達(dá)后，房?jī)r(jià)一度滯漲，但沒(méi)有下跌。9月份以來(lái)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始漲了。”業(yè)內(nèi)人士林憲周介紹，“現(xiàn)在李滄區(qū)很多小區(qū)好房源都過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)，尤其是小戶型房源。”

　　不理智搶房

　　9月29日，國(guó)家出臺(tái)二次調(diào)控政策，隨后，各地方相繼呼應(yīng)。青島也跟進(jìn)了三個(gè)相關(guān)文件，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的銷售行為，并通報(bào)一批違規(guī)開(kāi)發(fā)商。二次調(diào)控后，北京、上海等一線城市還出臺(tái)了限購(gòu)令，成交量開(kāi)始下跌，但青島新房市場(chǎng)卻出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。

　　上個(gè)月月底，李滄區(qū)一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，提前排隊(duì)的約有100多名購(gòu)房者，排在最前面的購(gòu)房者提前一天便在售樓處排隊(duì)了，售樓處甚至為排隊(duì)的購(gòu)房者準(zhǔn)備了免費(fèi)工作餐。本月，四方區(qū)中海清江華府等樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，也出現(xiàn)了搶房現(xiàn)象。

　　“第一次調(diào)控，青島樓盤(pán)選擇了推遲開(kāi)盤(pán)，都堆積到了9月、10月份，導(dǎo)致供應(yīng)量大增。第一調(diào)控出臺(tái)后，購(gòu)房者迅速陷入觀望狀態(tài)，成交量下跌，房?jī)r(jià)滯漲。”林憲周說(shuō)，“等了幾個(gè)月，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。此時(shí)，市場(chǎng)上的樓盤(pán)多了起來(lái)，可選擇性大了，加上通貨膨脹預(yù)期的影響，很多購(gòu)房者入市。即使開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)價(jià)超過(guò)預(yù)期，房源也被搶了，很多購(gòu)房者已經(jīng)不理智了。”

　　聲音該不該買(mǎi)房?

　　“最近加息、征收房產(chǎn)稅的傳言愈演愈烈，不知道該不該買(mǎi)房?”在市南工作的鄭女士最近一直在看房子，新房、二手房都看過(guò)了，由于價(jià)格太高，還在猶豫中。

　　“前段時(shí)間本來(lái)想在四方買(mǎi)，中海清江華府、萬(wàn)科城都咨詢過(guò)，但是開(kāi)盤(pán)價(jià)格太高，都到了1.2萬(wàn)元～ 1.5萬(wàn)元/平米。李滄區(qū)的高層新盤(pán)公攤太大，算下來(lái)也不合算。房?jī)r(jià)一直漲，家里催著趕緊買(mǎi)。”

　　對(duì)于目前是否應(yīng)該買(mǎi)房子的問(wèn)題，島城樓市專家張百忍舉了個(gè)例子，“前兩天有個(gè)朋友要買(mǎi)房，算算總價(jià)120萬(wàn)元，貸款近百萬(wàn)元，30年還清，加利息總共還款200萬(wàn)元左右，真是一個(gè)驚人的數(shù)字。而且你敢貸，銀行就敢放。銀行可以對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，可你要對(duì)自己尤其是對(duì)家庭負(fù)責(zé)任。試想在未來(lái)數(shù)年，你失業(yè)了怎么辦?家里出變故了怎么辦?樓市出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折了怎么辦?”

　　分析能不能炒房?

　　80萬(wàn)元80平米的新房，目前首付至少30%，大約24萬(wàn)元，兩年后交易，這兩年投入的成本多少錢(qián)?這首先要看貸款利息成本，目前五年期以上貸款利率為6.14%，兩年內(nèi)須支付利息：56萬(wàn)元×6.14%×2=6.87萬(wàn)元。存銀行，兩年期利率為3.25%，需支付的機(jī)會(huì)成本為24萬(wàn)元×3.25%×2=1.56萬(wàn)元。交易稅費(fèi)成本方面，營(yíng)業(yè)稅、契稅、城建稅及教育費(fèi)附加約為4.5萬(wàn)元。個(gè)人所得稅：一般情況下，按照房屋成交總額1%繳納。80萬(wàn)元×1%=0.8萬(wàn)元。中介費(fèi)及其他費(fèi)用大約為0.8萬(wàn)元。

　　綜合一下，成本合計(jì)：6.87萬(wàn)元+1.56萬(wàn)元+4.5萬(wàn)元+0.8萬(wàn)元+0.8萬(wàn)元=14.53萬(wàn)元，利率八五折的話，成本為13.66萬(wàn)元。彌補(bǔ)交易成本情況下所需房?jī)r(jià)上漲幅度：利率八五折情況下，13.8萬(wàn)元除以80平方米=1725元。在此情況下，房?jī)r(jià)兩年后至少要漲1725元，達(dá)到11725元，才能保本，獲得相當(dāng)于兩年期銀行存款利率3.25%的收益。 (文/圖記者李晨實(shí)習(xí)生原昊)