自7月以來(lái),以京滬深為代表的一線城市的樓市在房?jī)r(jià)小幅松動(dòng)后又現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì),成交量反彈明顯。在需求釋放帶動(dòng)下,房?jī)r(jià)又有抬頭跡象。

北京:開(kāi)發(fā)商低價(jià)促銷

自國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控新政實(shí)施以來(lái),北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入成交低迷期。不過(guò),這一局面在7月被打破。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的“觀望期”后,北京樓市的成交量開(kāi)始出現(xiàn)反彈跡象。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,7月北京市住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房)簽約套數(shù)為5726套,環(huán)比上漲15.42%,為調(diào)控新政實(shí)施以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套,環(huán)比增長(zhǎng)16.95%;7月現(xiàn)房成交套數(shù)為776套,較6月的720套小幅上升。

8月前三周,北京市住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房)簽約套數(shù)為3754套,日均成交179套,較7月186套的日均成交量微降3.24%。其中,住宅期房成交量為3098套,日均成交量環(huán)比7月下降7.5%,住宅現(xiàn)房成交套數(shù)為656套,日均成交量環(huán)比7月上漲24%。

從7月和8月北京新盤(pán)的位置來(lái)看,大多數(shù)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。正是由于低價(jià)房供應(yīng)比例上漲的因素,成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比回升。不過(guò),與去年同期相比,北京樓市的成交量仍有明顯下調(diào)。僅從8月第三周(16日-22日)數(shù)據(jù)來(lái)看,雖然住宅期房成交總量1017套,環(huán)比第二周上漲27.1%,但與去年同期相比卻下降65.4%。

“從數(shù)據(jù)看,樓市依然延續(xù)調(diào)整趨勢(shì),目前市場(chǎng)成交量未達(dá)到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認(rèn)為,8月第三周成交量上漲,更多的是屬于底部調(diào)整。目前,北京96678套的商品房住宅存量已比調(diào)控新政實(shí)施前多了1萬(wàn)多套,開(kāi)發(fā)商的銷售壓力逐漸加大。

由于郊區(qū)縣的低價(jià)房集中供應(yīng),北京6月和7月成交均價(jià)和開(kāi)盤(pán)均價(jià)連續(xù)回落。7月的成交均價(jià)降至每平方米18877元,環(huán)比跌幅為3.22%;開(kāi)盤(pán)均價(jià)回落至每平方米22500元,環(huán)比下跌3.61%。

業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)效果正逐步顯現(xiàn),目前入市項(xiàng)目大多采用低價(jià)策略。隨著未來(lái)資金壓力的進(jìn)一步加大,加快項(xiàng)目銷售和周轉(zhuǎn)將成為開(kāi)發(fā)商的主要目標(biāo)。

上海:購(gòu)房者沉不住氣

上海樓市曾一度流傳“房?jī)r(jià)下跌”的傳聞,但絕大多數(shù)買房者仍感覺(jué)不到下跌的變化。開(kāi)發(fā)商的“降價(jià)”和“假摔”成為市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

在浦東新區(qū)工作的唐先生,在4月中旬剛交了2萬(wàn)元意向金。在國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后,他經(jīng)過(guò)考慮,索性毀約,2萬(wàn)元意向金“打了水漂”,從此天天關(guān)注樓市信息,盼著新政能讓房?jī)r(jià)跌一點(diǎn)。但三個(gè)多月來(lái),上海市區(qū)的房?jī)r(jià)仍“高不可攀”,郊區(qū)部分樓盤(pán)倒開(kāi)始有了降價(jià)的“苗頭”,這讓唐先生有點(diǎn)動(dòng)心,準(zhǔn)備出手。

唐先生的想法與多數(shù)購(gòu)房者的心態(tài)相同。“小跌就出手”成了許多購(gòu)房者的選擇,購(gòu)房者沉不住氣,加上部分開(kāi)發(fā)商“試探性”降價(jià),讓上海樓市近期出現(xiàn)了“回暖”的跡象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米19444元,環(huán)比跌幅為3.2%。7月上海商品住宅簽約3975套、成交面積43.3萬(wàn)平方米,環(huán)比分別上漲6%和2.12%。業(yè)內(nèi)人士透露,購(gòu)買婚房、學(xué)區(qū)房等以滿足自身剛性需求的買房者,是7月住宅成交量反彈最主要的買家。

成交均價(jià)似乎跌了,但買房者卻沒(méi)有感覺(jué)到。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為,近期成交量出現(xiàn)反彈,開(kāi)發(fā)商降價(jià)的可能性反而更小。

分析人士認(rèn)為,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,成交均價(jià)下跌,并不意味著房?jī)r(jià)下跌。買房人的普遍感受是,上海許多區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌,中心城區(qū)房?jī)r(jià)依舊“高不可攀”。

陸騎麟認(rèn)為,前段時(shí)間上海樓市成交均價(jià)連創(chuàng)全年最低,主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的。“中低端樓盤(pán)銷售較多,而由于國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái),用于投資、投機(jī)的高端樓房賣不動(dòng)了。”高價(jià)樓盤(pán)“賣不動(dòng)”,低價(jià)樓盤(pán)“銷路好”。

佑威及“樓市專評(píng)網(wǎng)”聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,16日至22日,上海商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)16.7萬(wàn)平方米,相當(dāng)于前一周的2.46倍,雖然仍低于年均水平,但已是7月以來(lái)的最高點(diǎn)。同時(shí),16日至22日,上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米20095元,環(huán)比微漲1%,再破兩萬(wàn)元。