面對(duì)嚴(yán)格的樓市調(diào)控,有人歡樂(lè)有人愁,房地產(chǎn)公司同樣如此。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的懸殊在嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)端凸顯,同時(shí),資金實(shí)力雄厚的企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)大、便宜獲得土地資源的良機(jī)或許已經(jīng)來(lái)臨。

并購(gòu)良機(jī)漸現(xiàn)

6月18日,京能置業(yè)公告稱(chēng)擬與北京世豐基業(yè)投資顧問(wèn)有限公司共同設(shè)立一家項(xiàng)目公司,并由該項(xiàng)目公司收購(gòu)天津瑞灣投資發(fā)展有限公司100%股權(quán),收購(gòu)價(jià)格為4.47億元,其中京能置業(yè)以7475萬(wàn)元出資擁有項(xiàng)目公司65%的股權(quán)。據(jù)介紹,被收購(gòu)公司目前重要的資產(chǎn)為位于天津津?yàn)I港的E2、F1、F2地塊應(yīng)用權(quán),三塊宗地計(jì)劃總用地面積為6.94萬(wàn)平方米,綜合容積率為2.65,計(jì)劃總建筑面積約為22.38萬(wàn)平方米。

近期以這種方法獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股,兩公司收購(gòu)兼并的代價(jià)極為低廉。其中鳳凰股份以1000萬(wàn)元的代價(jià),收購(gòu)了江蘇景楓置業(yè)投資有限公司持有的南京景楓潤(rùn)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán),獲得3.65萬(wàn)平方米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積;新城B股旗下公司以2000萬(wàn)元的代價(jià),獲得了常州恒福置業(yè)有限公司擁有的18.5萬(wàn)平方米土地,且該地塊的土地出讓金5.56億元已完整付清。

據(jù)分析,自身資金匱乏、缺乏相應(yīng)的開(kāi)發(fā)才能可能是上述地產(chǎn)公司被收購(gòu)的重要原因。以京能置業(yè)收購(gòu)的天津瑞灣投資發(fā)展有限公司為例,該公司的重要資產(chǎn)為價(jià)值3.18億元的土地應(yīng)用權(quán)和4271.26萬(wàn)元的貨幣資金,同時(shí)卻有2.46億元的土地出讓金要在今年6月底前繳納,并且相干土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)也尚未辦理。

實(shí)力分化加劇

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的行業(yè)格式是近期并購(gòu)案例頻繁產(chǎn)生的重要原因。

以A股上市房企為例,在120余家上市公司中,2009年“萬(wàn)保招金”以及華僑城等5家營(yíng)業(yè)收入超過(guò)100億元的公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1050億元,而60余家營(yíng)業(yè)收入不超過(guò)10億元的中小房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入只有230億元。

這種差距不僅表現(xiàn)在去年的收入程度上,而且也表現(xiàn)在擁有的資金以及獲取土地儲(chǔ)備等實(shí)力上。WIND統(tǒng)計(jì)顯示,今年一季度資金余額最多的前10大房企合計(jì)擁有的貨幣資金總額達(dá)990億元,而70余家貨幣資金余額不足10億元的公司合計(jì)擁有的資金總額只有203.44億元。資金實(shí)力上的差距直接影響了房企的拿地才能。由于去年以來(lái)土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高以及土地政策趨嚴(yán),今年以來(lái)只有17家左右頒布了購(gòu)置土地的情況,萬(wàn)科、保利等大型房企是土地市場(chǎng)的重要買(mǎi)家。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),今年1-5月份萬(wàn)科在各地新增了35個(gè)土地項(xiàng)目,其中僅5月份就新增8個(gè)項(xiàng)目,涉及金額超過(guò)28億元。5月份保利買(mǎi)地的金額則超過(guò)55億元。相比之下,營(yíng)業(yè)收入在10億元以下的60余家上市房企中,僅有4家頒布了買(mǎi)地情況。

因資金緊張難以新增土地儲(chǔ)備以及缺乏專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)才能,不少涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市及非上市公司已開(kāi)端出售手中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。6月18日豐樂(lè)種業(yè)表現(xiàn)將轉(zhuǎn)讓豐樂(lè)房產(chǎn)股權(quán),退出房地產(chǎn)行業(yè);5月31日南寧百貨將所持北海五象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)以8740萬(wàn)元的價(jià)格售出;5月12日航天科工以2.84億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。據(jù)統(tǒng)計(jì),4月中旬以來(lái),各大產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目已超過(guò)30個(gè)。

行業(yè)格式將生變

回想國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程,優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占領(lǐng)率的大幅提升,多產(chǎn)生在宏觀調(diào)控迅猛之時(shí)。2008年樓市低迷時(shí)代,萬(wàn)科、保利等大型房企在2008年的市場(chǎng)占領(lǐng)率大幅提升。其中,萬(wàn)科全國(guó)市場(chǎng)份額由年初的2.07%增加到年底的2.34%左右,保利的全國(guó)市場(chǎng)份額也從2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。

事實(shí)上,自今年樓市調(diào)控以來(lái),在樓市成交持續(xù)低迷、資金壓力日益繃緊的形勢(shì)下,已有部分大型房企開(kāi)端為大范圍的兼并擴(kuò)大做籌備。5月初率先在全國(guó)范疇內(nèi)降價(jià)售房的恒大地產(chǎn)已多次公開(kāi)表現(xiàn),將借機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額,推動(dòng)行業(yè)整合,并提出二三線城市將成為恒大重要的并購(gòu)區(qū)域。與此同時(shí),萬(wàn)科、保利等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度,新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開(kāi)。