宏觀調(diào)控?fù)糁辛朔康禺a(chǎn)行業(yè)的要害,住宅銷售停止,商業(yè)地產(chǎn)成為名副其實(shí)的“現(xiàn)金奶牛”。但近日的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示:這頭“現(xiàn)金奶牛”的腳步開端放緩,近期北京叫停“商改住”,打破了以“商改住”產(chǎn)品為代表的“調(diào)控避風(fēng)港”模式,消息稱未來北京市將出臺(tái)一系列限制“商改住”的政策,受到政策和政策預(yù)期的影響,一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)用地的吸納和商業(yè)地產(chǎn)的投入已放慢腳步。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示,在住宅市場(chǎng)持續(xù)受到“國(guó)十條”,以及北京市出臺(tái)的遏制商品房房?jī)r(jià)過快上漲的政策影響,北京市6月份商品住宅市場(chǎng)仍保持低迷狀態(tài)。但與此相反,北京市6月份商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了5月份的利好勢(shì)頭,盡管供給量持續(xù)增加,與去年同期相比,商業(yè)地產(chǎn)(包含寫字樓和商鋪)的空置率仍有所降落,與去年同期相比,銷量和租售均價(jià)都有所提升,其中,CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈租售價(jià)格漲勢(shì)強(qiáng)勁。北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了2009年國(guó)際金融危機(jī)的陰霾,延續(xù)5月份“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。值得注意的是,6月份北京商業(yè)用地成交量為零。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心分析后認(rèn)為,6月份北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因有三點(diǎn)。第一,我國(guó)已經(jīng)擺脫了國(guó)際金融危機(jī)的影響,經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面企穩(wěn)回升,受全面經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的影響,商業(yè)地產(chǎn)開端呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的現(xiàn)象。第二,4月份和5月份國(guó)家出臺(tái)了一系列遏制商品房房?jī)r(jià)過快上漲和遏制以投資為主的購房行動(dòng)的政策,從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)利潤(rùn)下降,投資者紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。第三,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高投入、回收慢的盈利模式,決定了這塊蛋糕不是誰都碰,所以一時(shí)間開發(fā)商對(duì)此還是持張望態(tài)度,拿地更為謹(jǐn)慎。

如圖1所示,表現(xiàn)北京市6月份成交宗地?cái)?shù)結(jié)構(gòu)圖,從北京市6月份總體宗地?cái)?shù)來看,2010年6月份北京市成交23宗地,環(huán)比增加27.78%。在總體宗地結(jié)構(gòu)中,住宅用地為3宗 , 環(huán) 比 下 降6 2 . 5 %, 占 比13 .04%;本月商辦用地為0宗;工業(yè)用地環(huán)比增加233.33%,以20宗地占86.96%。

如圖2所示,表現(xiàn)北京市6月份成交土地面積結(jié)構(gòu)圖,6月份住宅用地成交面積為266105.7平米,占本月總體成交比重的15.9%,環(huán)比降落80.37%。本月沒有商辦用地成交記錄。工業(yè)用地成交面積環(huán)比增加48.13%,為1407492.13平米,占本月總成交面積的84.1%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出,本月商業(yè)用地?zé)o成交,繼上月呈現(xiàn)4宗商業(yè)用地流拍現(xiàn)象后,持續(xù)遇冷。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,1-5月,全國(guó)辦公樓銷售面積增加74.5%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加45.7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售與全國(guó)前5個(gè)月的商業(yè)地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)大致雷同,6月份北京市商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)前5個(gè)月的銷售勢(shì)頭,銷售套數(shù)和銷售面積保持上升趨勢(shì),與商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷形成了鮮明的對(duì)照。表1表現(xiàn)2010年6月北京寫字樓銷售套數(shù)排名前20的項(xiàng)目;表2表現(xiàn)2010年6月北京商鋪銷售套數(shù)排名前20的項(xiàng)目,以及所對(duì)應(yīng)的商鋪項(xiàng)目銷售面積。從北京商業(yè)地產(chǎn)6月份成交套數(shù)和成交面積持續(xù)走高的趨勢(shì)可以看出,北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已走出了2009年金融危機(jī)的低谷,同時(shí)近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策只是針對(duì)住宅市場(chǎng),而在商業(yè)地產(chǎn)方面仍是空白,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在6月份延續(xù)5月份上漲的成交趨勢(shì)。