樓市從緊政策持續(xù)，開發(fā)商在風(fēng)險積累的一線城市拿地意愿明顯得到了克制之后并沒有閑著，而是把眼光齊刷刷地轉(zhuǎn)向了二三線城市。
中國指數(shù)研究院近日發(fā)布了“2010年上半年房企新增土地儲備排行榜”，數(shù)據(jù)顯示，萬科以1040.28萬平方米排在首位。
《華夏時報》記者分析發(fā)明，剛剛過去的6月份，萬科新拿的4個地塊全部位于二三線城市，而之前5個月公拍得的35塊地中，有29個位于二三線城市，占比高達(dá)83%。
這不是個案，記者梳理發(fā)明，包含保利地產(chǎn)（600048）、恒大地產(chǎn)等眾多開發(fā)商在內(nèi)，在今年上半年均把眼光鎖定了二三線城市。
對此，接收本報記者采訪的多位人士分析稱，隨著宏觀調(diào)控的不斷從緊，樓市泡沫積累的一線大城市很可能會迎來一輪深幅調(diào)劑，而此前屬于樓市相對價格洼地的二三線城市不僅市場本身風(fēng)險要小，在政策履行上也會因土地財政有所放松，開發(fā)商到二三線城市拿地要安全得多。
萬科新策略
2009年保持“寧可錯過，決不錯拿”而顯得過于謹(jǐn)慎的萬科，今年表現(xiàn)大不同。前5個月，萬科已獲得35個新增項(xiàng)目，相當(dāng)于去年前10個月獲得項(xiàng)目數(shù)量的總和。6月份拿地勢頭不減，一舉拍下了4塊。
記者分析發(fā)明，萬科6月拿下的地塊分辨為中山坦洲坦神項(xiàng)目、寧波鎮(zhèn)海新城綠核北部1-4號地塊、蘇州新區(qū)科技城武夷山路項(xiàng)目、青島李家上流社區(qū)村改革項(xiàng)目，全部位于二三線城市。
加上前5個月新增的35個項(xiàng)目中有29個位于二三線城市，萬科在轉(zhuǎn)變“方向”。
“這應(yīng)當(dāng)是萬科公司的策略，一線城市非常明顯地進(jìn)入了調(diào)控期，現(xiàn)在基礎(chǔ)已經(jīng)定型了，價格也太高，萬科作為一個很穩(wěn)健的公司，轉(zhuǎn)移重點(diǎn)很正常，而且二三線城市的發(fā)展遠(yuǎn)景好于大城市，畢竟一線城市開發(fā)成本也高。”中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴本報記者。
其實(shí)，早在去年，萬科的身影就頻繁呈現(xiàn)在二三線城市的土地市場上了。記者從萬科2009年度報告中懂得到，2009年，深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占萬科營業(yè)收入和凈利潤的比重分辨達(dá)到44.1%和44.5%，而在各城市凈利潤比例中，沈陽以6.38%超過了北京的6.29%，杭州的10.50%略低于上海的13.16%，蘇州的3.52%和南京的3.48%大致持平。這闡明，去年已經(jīng)占了半壁江山的二三線城市大有趕超一線城市之勢。
在今年3月份的萬科事跡發(fā)布會上，萬科總裁郁亮曾發(fā)話：“萬科有一個重要的策略叫戰(zhàn)略縱深，萬科一線、二線、三線并重，我們借助于已有管理團(tuán)隊(duì)的操作經(jīng)驗(yàn)、已有的品牌優(yōu)勢向二線、三線城市轉(zhuǎn)移。以合肥為例，它已經(jīng)成為了長三角正在崛起的制作業(yè)中心，進(jìn)入這樣的城市我們感到心里很有底。”
引領(lǐng)樓市風(fēng)向
萬科做什么動作，大多被業(yè)內(nèi)看做“風(fēng)向標(biāo)”。
“暫時來看，二三線城市房子漲價的潛力比一線城市大一點(diǎn)。”張大偉對二三線城市的上漲潛力十分看好。
“二三線城市有一個城市化的優(yōu)勢，不管是從發(fā)展?jié)摿ι希�是對政策調(diào)控的緩沖，都有很好的作用。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿向《華夏時報》記者表現(xiàn)，萬科布局二三線城市，是出于自身風(fēng)險把持的考慮，即是為了謀求更大盈利空間的成本把持，也是為了避開調(diào)控的風(fēng)險，因?yàn)槟壳罢恼{(diào)控重要集中在一線城市，二三線的調(diào)控并不是很嚴(yán)。
雖然調(diào)控政策出臺后的兩個月內(nèi)，土地市場浮現(xiàn)流拍與溢價并存的現(xiàn)象，但對于優(yōu)質(zhì)地塊，尤其是二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊來說，仍然搶手。正是基于這樣的斷定，眾多開發(fā)商選擇了轉(zhuǎn)向。
保利地產(chǎn)5月份購入了4個項(xiàng)目,其中兩個位于上海浦江鎮(zhèn)，另兩個項(xiàng)目位于沈陽市二環(huán)路北4地塊和成都市新都區(qū)三河街道碑石堰村商住用地，樓面價僅千元高低。
綠城團(tuán)體于5月份購入2個項(xiàng)目，杭州市拱墅區(qū)田園R21-19地塊，樓面價不足萬元；寧波市研發(fā)園3B-3地塊，樓面價低于650元/平方米。不難看出,這兩家標(biāo)桿房企所購?fù)恋馗f科一樣,基礎(chǔ)都位于二三線城市，而且地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)仄骄績r。
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