房價漲勢漸弱

　　廈門樓市隱現(xiàn)下行

　　上周五，位于湖邊水庫的融景灣項目“特惠7000元”的消息震動了整個市場，與之前開盤起價每平方米23000元相比，降幅高達(dá)30%以上。雖然該項目相關(guān)人員表示，只是推出兩套特價房，但由此引發(fā)樓市價格松動的話題不斷發(fā)酵。記者在走訪市場時發(fā)現(xiàn)，“千萬鉅惠”、“千萬置業(yè)助購金”同樣吸引不少購房者關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入第四季度，缺錢將成為樓市普遍問題:銀行缺錢、開發(fā)商缺錢、購房者缺錢。在需求不斷萎縮和房源供應(yīng)持續(xù)放大的情況下，廈門樓市后市可想而知，第四季度廈門樓市房價或真正進(jìn)入松動階段，不排除更多開發(fā)商積極促銷以價促量。

　　漲勢漸弱 剛需購房意愿降低

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：與8月相比，在全國70個大中城市中9月新建住宅價格環(huán)比持平的城市有29個，廈門是其中之一，相比去年同期，價格僅上漲5.9%，漲幅有所回落。

　　與房價上漲動力不足相對應(yīng)的則是越來越緊的銀行房貸。據(jù)悉，目前，廈門多家銀行都已上浮首套房貸利率。據(jù)悉，目前廈門建行針對首套房的貸款利率已經(jīng)上浮 5%~10%，具體上調(diào)多少要根據(jù)客戶情況來定。其他國有銀行和股份制銀行也基本上調(diào)了首套房貸款利率，幅度在5%~20%不等。按照初步的估算，首套房貸利率上調(diào)5%，相當(dāng)于加息約兩次，首套房的購房負(fù)擔(dān)加重，購房者稍微緩和的觀望情緒將再度加深。買房的“枷鎖”緊緊扣牢購房者，特別是剛需購房群，將承受更高程度的壓力。不過記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，即使購房者愿意接受利率上浮，也不一定貸得了款。據(jù)調(diào)查，目前廈門已經(jīng)有部分銀行停辦個人貸款業(yè)務(wù)，首套房貸款也已經(jīng)停辦。

　　日前，廈門地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)推出的“銀行上調(diào)首套房利率 哪個群體最受傷”的調(diào)查中，在885名網(wǎng)友參與的調(diào)查結(jié)果中顯示，89.1%網(wǎng)友認(rèn)為銀行上調(diào)首套房利率，首次置業(yè)者最受傷;81.4%網(wǎng)友認(rèn)為最嚴(yán)重的后果會使首次置業(yè)者取消購房計劃。在整個調(diào)查中，幾乎出現(xiàn)一邊倒的情況。

　　限購影響

　　高端住宅成交尷尬

　　雖然十月第二周樓市剛需樓盤放量，憑借合理定價一舉創(chuàng)下環(huán)比大幅上漲160%的佳績。但高端住宅的成交似乎不是很盡如人意。

　　與今年6月、7月的供需兩旺相比，近期的廈門高端住宅市場有些沉寂。在8月、9月的成交排行榜上，則再難覓豪宅身影。

　　島內(nèi)樓盤售價普遍在2萬元以上，通常被認(rèn)為是目前大部分高端項目的集中區(qū)域。因此，島內(nèi)近期的成交量，可在一定程度上反映出高端住宅市場的情況。觀察近 3個月島內(nèi)外住宅成交面積比重：島內(nèi)所占的比重從7月的45.43%，回落到8月的35.7%，再跌至9月的23.12%;整體以每月10%左右的幅度直線下降。

　　不少島內(nèi)豪宅都遇到一個類似的問題，一期房源推出還能維持一定的銷售量，到二期推盤情況就大相徑庭了，有些豪宅項目甚至連續(xù)月銷售呈現(xiàn)個位數(shù)，這種尷尬讓不少島內(nèi)高端樓盤放緩?fù)票P節(jié)奏。

　　中國鐵建海曦營銷總監(jiān)王曉敏表示，島內(nèi)高端住宅置業(yè)群體多為改善型客群和異地客群，受制于限購令的影響，不少購房群體需求被抑制，才造成當(dāng)前這個成交尷尬局面。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析，除了政策影響因素外，島外豪宅調(diào)價的被動性也使得其去化受阻，隨著更多豪宅項目的陸續(xù)供應(yīng)，豪宅項目銷售競爭壓力將更加凸顯，不排除部分豪宅降低“身份”下調(diào)價格走量，融景灣便是一個典型案例。

　　樓市震蕩下行

　　調(diào)控效果或可期

　　來自廈門房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月19日，廈門在售樓盤總數(shù)為704個，總批售住宅套數(shù)為256311套房源，當(dāng)前可售房源為 22939套。若以九月高成交量2809套計算，僅僅去化這些庫存所需的時間約8個月。加上當(dāng)前新供應(yīng)房源第四季度的持續(xù)面市，樓市銷售壓力可知。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測，未來一段時間內(nèi)房價拐點將至。中國銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報預(yù)測，商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。

　　種種跡象表明，未來房地產(chǎn)市場或?qū)�發(fā)生實質(zhì)性的變化。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長一段時期內(nèi)不會放松，這將導(dǎo)致購房者需求萎縮，給開發(fā)商帶來較大的存貨壓力;另一方面，購房者預(yù)期房價下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實現(xiàn)供銷兩旺的局面。

　　不少業(yè)內(nèi)人士在采訪中也表示，房價出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，在開發(fā)貸收緊、按揭貸款利率上升、市場信心不足等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場下行的趨勢會進(jìn)一步確立。不過也有開發(fā)商有不同觀點，中鐵源昌置業(yè)副總經(jīng)理侯桂蓉則表示，雖然當(dāng)前樓市銷售壓力存在，但開發(fā)商在經(jīng)歷了2008年的危機(jī)后，抗風(fēng)險能力增加了，挺過‘嚴(yán)寒期’應(yīng)該沒問題。