由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦的“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會議主題為——地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟學家將組成最強演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來，為迷霧中的中國房地產(chǎn)業(yè)號脈、開方。

主題演講：任志強 華遠團體總裁、華遠地產(chǎn)董事長

出色專題：博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會

國十條提出是防止資產(chǎn)泡沫，因此我從防止資產(chǎn)泡沫的角度探悉資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是什么？泡沫產(chǎn)生的原因是因為貨幣和流動性的原因，因此會議開端之前重點討論流動性的問題，下午還有專家進行討論，凌晨跟金巖石碰頭，他說會專門的講貨幣流動性和市場風險承擔的問題。

通貨膨脹的預期，對市場的影響也是非常大的，如果僅僅在個別城市呈現(xiàn)資產(chǎn)價格的過渡上漲，跟供求關系和其他因素的影響是比較大的。如果全國廣泛性的呈現(xiàn)資產(chǎn)價格上漲的話，跟通貨膨脹的預期關系比較大，盡管今年提出的目標就是把持通貨膨脹，要管理通貨膨脹預期，實際上是因為全部宏觀預期導致資產(chǎn)價格在不同的情況下產(chǎn)生影響，這種影響也會對資產(chǎn)價格起到一個推動性的作用。

剛才易總說土地制度決定了供求關系，供求關系決定了價格的問題，還有就是交易制度的問題，交易過程中，增加了一些限定性的條件，如果條件寬松，就會加快交易的速度，如果限制條件太多就會限制交易的速度，因此限制條件也可以影響到房地產(chǎn)業(yè)。

稅收制度，房地產(chǎn)業(yè)最簡略的道理就是看稅收對資產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，例如1993年出臺了房地產(chǎn)增值稅，因為1993年認為房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)了高漲，制度出臺后，很多人表現(xiàn)反對，因此延期了5年才開端履行，這幾年加強對土地增值稅的收繳，對于限制土地增加了土地限制應用費，這些稅費最后變成了什么，如果都是價格之外，對價格的影響是另外一種做法，實際上都是在價格之內(nèi)的，對價格產(chǎn)生的影響是什么，表面上看有很多獲利，資產(chǎn)價格不斷的進步，成果是老百姓未從稅收制度的轉(zhuǎn)變中獲益，并未從稅收中獲得價格上漲的紅利，每次調(diào)劑時都有稅收的增加，例如二手房的交易，認為價格高，用稅收的方法克制二手房的價格，但是疏忽了一個問題，價格和稅收是可以轉(zhuǎn)移的，最后的成果是，不但未克制二手房的交易價，反而推高了二手房的交易，因為所有的稅費在交易過程中變成了另外一種價格轉(zhuǎn)移給買房者。從花費者的角度來看，稅收增加后，國家的財政增加了，未使花費者從中獲益，或者是從中獲得收益。

2003年以后每次的宏觀調(diào)控都是花費者買單，政府從中獲得宏大的收益，無論是任何的變更。2003年之后，突出變更的是政府收益部分，或者是中央政府財政收入部分，遠遠高于經(jīng)濟增加速度，而且是暴漲，大家都說房地產(chǎn)是暴利，但是沒有人說政府獲得的暴利遠遠獲得開發(fā)商的利潤，萬科去年交了稅150億元，但是利潤只有50億元，大部分上市公司的稅收都高于利潤的，但是所有的臟水都潑向了開發(fā)商頭上。

貨幣政策已經(jīng)有人講了，后面還會有人講的，我補充跟土地制度有關的內(nèi)容。土地制度造成了缺乏，一直是社會上爭議比較大的問題。2000—2009年按月累計土地購置的情況，履行土地狀態(tài)之前，所有的企業(yè)都在找土地，每個企業(yè)都在和土地擁有者進行價值交換，大部分的企業(yè)會用市場價或者是近似于市場價從土地占領者購置土地，例如說一個工廠要搬遷，開發(fā)商說給10億元，用于安置破產(chǎn)工人下崗和再工業(yè)等等，2003年情況產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，從企業(yè)找地變成了政府找地，當政府找地的時候，同樣是土地擁有者，開發(fā)商給10億元，政府評估后就只給3億元，不土地所有者說不愿意將土地賣給政府，于是我們看到土地開發(fā)被政府壟斷之后，供給量就迅速的降落，盡管政府是不承認的，但是從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，制度產(chǎn)生了變更夠，持續(xù)18個月是低于10%的，從國土資源部的報表反應，2003年后每年總的土地供給是降落的，對房地產(chǎn)的價格是否會產(chǎn)生重大的影響。到了2007年的時候，國家第一次提出用增加供給的方法平衡市場的價格，第一次呈現(xiàn)了供求關系解決價格的問題，因此2007年呈現(xiàn)了土地價格上漲，2008年又呈現(xiàn)了土地價格降落的形成，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了-18.6%，持續(xù)的負增加的過程中，在2009、2010年呈現(xiàn)土地供給導致的供求關系的變更，如果保持2009年需求的變更，今年可以供給的商品房仍然是稀缺的現(xiàn)象，因此政府不得不出臺更嚴格的政策或者是更行政的政策，用國十條限制需求。當需求降落的時候，供給量就呈現(xiàn)變更，供給量是按照需求決定的，而不是按照國十條等文件約定的，房地產(chǎn)的投資決定通常需要3—5年的時間，不是說今天出問題，明天就根據(jù)文件進行投資，因此呈現(xiàn)了調(diào)控后庫存開端增加的情況。