中止繼續(xù)履行合同并不構(gòu)成違約

　　房貸新政出臺(tái)后首例買房官司一審宣判

　　貸款失敗開發(fā)商要還買家定金

　　簽訂貸款購(gòu)房的認(rèn)購(gòu)書當(dāng)天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新政策限制第三套房貸款，導(dǎo)致劉先生無法貸款。由于開發(fā)商不肯退定金和預(yù)付款10萬元，劉先生起訴至法院。

　　記者今天獲悉，通州法院一審判決：新政的出臺(tái)屬于無法預(yù)見且不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的重大變化，解除合同后開發(fā)商應(yīng)該還錢。

　　據(jù)了解，新政出臺(tái)后購(gòu)房官司不斷，該案為本市首個(gè)判例，對(duì)本市其他法院的類似案件的審理起到重要的判例效應(yīng)。

　　雙方態(tài)度

　　原告：貸款不成定金沒了

　　劉先生訴稱，2010年4月17日，他與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)其開發(fā)的通州區(qū)某小區(qū)的一套房屋，建筑面積為88.64平方米，房款總價(jià)223萬余元。

　　劉先生采取按揭貸款方式購(gòu)買，當(dāng)日支付定金5萬元和預(yù)付款5萬元。此后因新政策出臺(tái)，限制第三套購(gòu)房貸款，致使劉先生無力購(gòu)買該樓房。

　　2010年4月，劉先生與開發(fā)商聯(lián)系要求解除合同，退還定金和預(yù)付款，但對(duì)方至今仍未退款。為此，劉先生訴至法院。

　　被告：買家已經(jīng)嚴(yán)重違約

　　開發(fā)商辯稱：劉先生的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律上的依據(jù)。他沒有按照約定交齊首付款，現(xiàn)在單方要求解除合同、退還款項(xiàng)已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，無權(quán)要求返還定金。

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)政策對(duì)于他按照約定履行義務(wù)并沒有任何影響，他以此為自己違約行為辯解不能成立。

　　法院斷案

　　買房人不構(gòu)成違約行為

　　法院查明，合同約定，劉先生應(yīng)當(dāng)于簽訂認(rèn)購(gòu)書當(dāng)日，付齊房屋總價(jià)款50%的首付款。而就在當(dāng)天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新政，規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。2010年4月30日，北京市人民政府發(fā)布通知，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上的住房貸款。

　　通州法院認(rèn)為，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人無法預(yù)見的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

　　本案中，新政導(dǎo)致劉先生無法通過貸款方式購(gòu)房的事實(shí)，屬于無法預(yù)見且不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。合同解除后，雙方并無實(shí)際損失發(fā)生，劉先生要求退還定金及首付款的訴訟請(qǐng)求理由正當(dāng)、證據(jù)充分，法院予以支持。

　　法院認(rèn)為，在發(fā)生導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的情事變更事由后，劉先生暫時(shí)中止繼續(xù)履行合同的行為并不構(gòu)成違約。