作為次貸危機(jī)的雙引信,房利美和房地美即將在7月8日從紐約證券交易所退市。這樣的故事結(jié)局,一點(diǎn)也不美。

由燈火寥寥到燦若晨星,在同一角度拍攝的天使之城洛杉磯1908年、1988年和2002年的三張全景照片在互聯(lián)網(wǎng)上引起了諸多感嘆。而這巨大變更的締造者中也包含房利美和房地美兩家公司,它們給城市擴(kuò)大和房產(chǎn)交易供給了幫助。

分辨成立于1938年、1970年的這兩家住房貸款抵押公司,合共擁有或擔(dān)保了美國(guó)市場(chǎng)上大約一半的房產(chǎn)按揭。它們的股票一度是安全投資的代名詞,被稱(chēng)為“第二聯(lián)儲(chǔ)”。甚至有人將這兩家公司視作政府信用與市場(chǎng)資金之間搭起的公平橋梁—美國(guó)政府作保,全球投資者出錢(qián),給低信用等級(jí)的美國(guó)人發(fā)放次級(jí)貸款,讓他們也擁有房產(chǎn),并實(shí)現(xiàn)了美國(guó)人居者有其屋的幻想。

然而,一切泡沫終成了虛幻。2006年后,隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫,房?jī)r(jià)不斷下跌,利息重復(fù)增加,很多購(gòu)房者無(wú)力償還次級(jí)抵押貸款。到2007年8月,美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā),“兩房”幾乎喪失了全部身價(jià)。

無(wú)奈之下,美國(guó)政府于2008年9月接收“兩房”,并輸送了高達(dá)1450億美元的支援。但“兩房”的經(jīng)營(yíng)困境仍未因此轉(zhuǎn)變。美國(guó)一家證券公司分析師潘德?tīng)柗Q(chēng),除過(guò)去一年美國(guó)政策刺激所帶來(lái)的鼓勵(lì),房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有復(fù)蘇多少。在這樣的背景下,據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年,“兩房”合計(jì)虧損高達(dá)936億美元。

更為沮喪的是,表現(xiàn)不佳的“兩房”在5月又向美國(guó)政府遞交高達(dá)190億美元的支援申請(qǐng)。美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室在保守估計(jì)后得出一個(gè)數(shù)字,要讓“兩房”扭轉(zhuǎn)虧損局面,至少需要4000億美元。這真讓人失去耐心—幾年內(nèi)都看不到贏利盼望的“兩房”,就像一個(gè)無(wú)底洞,貪得無(wú)厭地吞噬納稅人的救助款。

股價(jià)過(guò)低,或許是一個(gè)最體面的退出理由。一度高達(dá)60美元股價(jià),自從2008年9月以來(lái),縮水高達(dá)99%,保持在1美元附近。在最近的30個(gè)交易日里,房利美的股票收盤(pán)價(jià)更是一直低于紐約證交所最低請(qǐng)求的平均收盤(pán)價(jià)1美元。美國(guó)住房聯(lián)邦住房金融局(FHFA)在6月16日作出退市決定。隨后兩家公司也發(fā)表聲明稱(chēng),打算將其普通股與優(yōu)先股從紐約證交所和芝加哥證交所退市。退市后,兩家公司的股票將在場(chǎng)外柜臺(tái)交易系統(tǒng)進(jìn)行交易。

“兩房”的股權(quán)與債權(quán)持有人將成為被就義者。股價(jià)的大幅下挫使債券價(jià)格受到連累,中國(guó)持有的3000億至4000億美元的兩房債券必定受到影響。4月,美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蓋特納曾公開(kāi)表現(xiàn),“兩房”的債券不應(yīng)被視為主權(quán)債務(wù),但人們不應(yīng)猜忌美國(guó)政府對(duì)這兩家公司的支撐。如此含混的語(yǔ)言,意味著兩房債券能否得到有效的保障存在太大變數(shù)。

美國(guó)房產(chǎn)抵押貸款程序

房利美

1938年美國(guó)國(guó)會(huì)設(shè)立聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FederalNational Mortgage Association,FNMA),英文昵稱(chēng)Fannie Mae,房利美。附屬于聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration,FHA),向由聯(lián)邦住房管理局承保的住房貸款人供給資金,以穩(wěn)固大蕭條之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房金融系統(tǒng),為其后的美國(guó)國(guó)民購(gòu)房施展了很大作用。

房地美

1970年,美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《緊急住房金融法》(Emergency Home Finance Act)。此法案授權(quán)成立房地美,并同時(shí)授予房利美和房地美購(gòu)置經(jīng)聯(lián)邦保險(xiǎn)的抵押貸款和一般按揭貸款的權(quán)利(即事實(shí)上容許兩家公司在所有相干范疇展開(kāi)業(yè)務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)),由此開(kāi)端大多數(shù)美國(guó)人在成年之后都會(huì)與這兩家公司打交道。