“樓市回暖了嗎？”成為當前令購房人糾結(jié)的問題。據(jù)報道，溫州的炒房團沉寂4個月后已再度出手，因為“炒家們預期房價近期能有10%左右的上漲”。而北京的樓市近期不僅成交數(shù)據(jù)接連上漲，“日光盤”、排號搶房等現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不過多家機構(gòu)認為，政策調(diào)控并未松懈，樓市處于“個別熱銷、普遍低迷”的狀態(tài)，現(xiàn)在稱“回暖”言之過早。

二手房成交套均減少近4平方米

北京的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月全月北京成交二手房為13957套，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套，依然下調(diào)了43.6%。

中原地產(chǎn)的市場研究部總監(jiān)張大偉留意到成交面積發(fā)生的變化。“8月，單套面積超過140平方米的大戶型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%，同時預售套總價超過300萬的房源掛牌量環(huán)比也增加了18%。盡管待售的大戶型二手房套數(shù)大幅增加，但購房者需求仍然以中小面積為主。”

北京的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全月成交二手房合計為13957套，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米。其中超過140平方米以上的二手房總成交為1942套，占比為13.9%。創(chuàng)造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小戶型占比則明顯上漲，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套，占比高達67.1%。相比占比最低的5月份上漲了8個百分點。

張大偉認為，大戶型的住宅對政策敏感度較高，可以看做市場行情的一個指標。如果大戶型占比下降，證明投資者并不看好市場，而這樣未來下行的趨勢比較大，所以目前的市場很難說已經(jīng)開始反彈。

二手住宅銷售情況

6月 7月 8月

簽約套數(shù) 10369 10367 12813

平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6

均價(元) 18350 18130 18120

日均(套) 346 334 413

新政后簽約率僅為44.7%

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，截至9月6日，北京的新政后取得預售證的項目合計為84個，供應房源合計為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套，9月首周中新政后開盤項目僅簽約1295套。8成項目依然簽約率不足5成，銷售壓力大漲。

與新政前的開發(fā)商捂盤惜售、動輒提價相比，開發(fā)商的境遇普遍慘淡。除了8個依然為0簽約的項目外。實際售價高于開發(fā)商預期的僅有3個項目占比僅為3.6%。而高達近9成的項目都有不同的低于預期現(xiàn)象。特別是新政以后的一些項目甚至低于預期近4成。房山一個在4月份預售的項目，預期價格高達23800元每平方米，而到目前的銷售均價僅為14665元，低于預期價格近四成。

“成交的數(shù)據(jù)的確是逐月上升，但很明顯是因為郊區(qū)中低價項目集中入市導致，不能就此推斷市場普遍回暖。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

2010年8月，北京的新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調(diào)幅度達到了58.7%。

亞豪機構(gòu)的監(jiān)測表明，萬科長陽半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項目總成交套數(shù)為2541套，是市場總量的56.6%，超過五成，而其他同期在售的400余個項目中僅有256個項目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場份額，平均每個項目僅售出了7.6套，競爭之慘烈、銷售之艱澀可見一斑。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤滯銷為主，僅有少數(shù)房企迅速下調(diào)價格，迅速搶占市場。

上市房企高負債 降價壓力大

9月2日，地產(chǎn)的龍頭萬科(000002)、H股房企世茂房地產(chǎn)(00813.HK)及碧桂園（2007.HK）發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù)，其中顯示，萬科8月實現(xiàn)銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環(huán)比增長35%；碧桂園8月單月實現(xiàn)合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長近兩倍，為197%。