不得投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出；只能投資處于成長期、成熟期企業(yè)股權(quán)

中國保監(jiān)會于昨天發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法1》)和《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》(下稱《辦法2》)。在下半年債股兩市仍將低迷震蕩，保險公司陷入資產(chǎn)配置壓力加大的憂慮之時，兩《辦法》的出臺意味著保險資金投資不動產(chǎn)和股權(quán)投資將正式進(jìn)入實戰(zhàn)階段。

　不動產(chǎn)：專地專用 不得炒賣

兩個《辦法》是上月保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金運用管理暫行辦法》的兩個配套文件。這兩個《辦法》遵循了審慎穩(wěn)妥、強化約束等原則，對投資主體、資質(zhì)條件、投資方式、投資標(biāo)的、投資規(guī)范、風(fēng)險控制和監(jiān)督管理等事項，進(jìn)行了全面和系統(tǒng)的規(guī)定。

《辦法1》對保險資金投資不動產(chǎn)，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(含一級土地開發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)。而在《保險資金運用管理暫行辦法》中只規(guī)定，“不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)”。

此前保監(jiān)會主席吳定富曾公開透露，不動產(chǎn)投資“三不準(zhǔn)”，即“不允許保險資金投資居民住宅、不允許直接投資商業(yè)地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)”。與該表述相比，《辦法1》中的“三不準(zhǔn)”保留了不得炒地賣地、不得投資民宅，新增了“不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)”的規(guī)定。

值得一提的是，《辦法1》還要求，保險公司不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。去年底今年初，中國人壽(22.60,0.42,1.89%)通過兩次收購，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，不過尚未達(dá)到控股地位。目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為中國人壽的聯(lián)營企業(yè)。

《辦法1》要求，保險公司須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。

在設(shè)定投資標(biāo)的條件時，《辦法1》規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效，并且應(yīng)“地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市”。

這意味著保險資金投資不動產(chǎn)設(shè)定了“區(qū)位限制”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該規(guī)定實則提高了保險資金投資不動產(chǎn)的門檻。不過，《辦法1》同時規(guī)定，保險資金投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動產(chǎn)、購置自用性不動產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

一位保險資產(chǎn)管理公司投資人士表示，《辦法1》對保險資金投資不動產(chǎn)的標(biāo)的進(jìn)行區(qū)位限制，主要是考慮到北京、上海等一線城市的一些黃金地段的商用房產(chǎn)，帶有稀缺資源的特征，具有較大的增值潛力和安全邊際，比較適合保險資金進(jìn)入。從目前的情況來看，保險公司也多在京、滬、穗、深，以及東部沿海省份的省會，以自用等方式購置了不動產(chǎn)。