自1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機(jī)制的趨勢(shì)才明朗,商品房預(yù)售制度正常化有了可能。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來(lái)需求的不確定性,并有助于降低開(kāi)發(fā)商的存貨成本,在國(guó)際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾�。不過(guò)各國(guó)和各地區(qū)都對(duì)住房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件:一般而言,大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資格進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制。如在香港,資金充裕、擔(dān)保充分的大企業(yè)更容易獲得預(yù)售許可。在美國(guó),雖然預(yù)售的方式比較靈活,甚至可以未開(kāi)工預(yù)售,但是資信和商譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。在日本,開(kāi)發(fā)商只有具備合法的建筑許可證,才能辦理預(yù)售。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)和支付比例:幾乎所有的國(guó)家在期房預(yù)售時(shí),都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對(duì)預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)、方式和比例進(jìn)行明確。一般而言,幾個(gè)非常關(guān)鍵的支付節(jié)點(diǎn)是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房開(kāi)工并建好房基、房屋封頂、全部設(shè)施竣工等建設(shè)節(jié)奏分別支付不同比例的預(yù)售資金。具體而言,日本、美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣明確各自的定金支付比例為10%、5%~
10%、5%~10%、20%、10%。德國(guó)和法國(guó)一般在簽訂預(yù)售合同時(shí)不支付定金,而是以是否建好房基為起點(diǎn),進(jìn)行分批、分期支付。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理:從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,幾乎所有的成熟市場(chǎng)都會(huì)引入第三方的托管賬戶,預(yù)售資金并不能一次性全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專門管理,并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進(jìn)度逐筆撥付。
2009年,中國(guó)期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%(10年前這一比例僅為40%),這說(shuō)明住宅預(yù)售早已成為我國(guó)主要的房屋銷售方式,相對(duì)于成熟經(jīng)濟(jì)體,我國(guó)的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高。然而,對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn),中國(guó)的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的融資需求,是特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的一種過(guò)渡性安排。
從政策取向上看,引入監(jiān)管是預(yù)售制度正常化的關(guān)鍵,具有政策糾偏意義:中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M(jìn)入開(kāi)發(fā)商的資金賬戶,從而在預(yù)售的第一個(gè)環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開(kāi)發(fā)商。正是這個(gè)角度講,引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開(kāi)發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付,并在每個(gè)環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例。從北京市擬出臺(tái)的監(jiān)管方案看,將預(yù)售款引入專門賬戶管理,并參照基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)核撥資金,每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國(guó)際監(jiān)管慣例,具有較高的可操作性。實(shí)際上,引入監(jiān)管機(jī)制本身并不是新政策,而是參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度正�；闹匾襟E,屬于政策糾偏的范疇。
此外,引入完全的第三方監(jiān)管是未來(lái)繼續(xù)改革的方向:從目前一些城市出臺(tái)的監(jiān)管方案看,雖然都明確引入了預(yù)售款的專門賬戶管理,但最終的資金監(jiān)管權(quán)都落在了商業(yè)銀行或者地方監(jiān)管機(jī)構(gòu),考慮到地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商三者之間難以界定的清晰關(guān)系,目前這種監(jiān)管方案仍不完備。未來(lái)一個(gè)可以參考的方向是:第一步引入商業(yè)銀行與獨(dú)立第三方(工程監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)和律師代理機(jī)構(gòu))的共管賬戶;第二步是逐漸過(guò)渡到完全獨(dú)立的第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu),但是方向應(yīng)當(dāng)是值得考慮的。
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