（來源：上海證券報）國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量警示，正是前期信貸的問題。如果此時放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無異于把已開始全力排毒的銀行和房地產(chǎn)市場，再次送進莫測深淵，后果不堪設想。8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進入房地產(chǎn)市場有關，值得細細研究。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已到了關鍵時刻。

多個媒體上周五報道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化，這個動向理應引起各方特別關注。因為多數(shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風險，非得保持高度警覺不可。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號是好事。房地產(chǎn)信貸風險潛伏期較長，提前警示，證明了今年4月以來房地產(chǎn)市場嚴厲調(diào)控的必要性。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年亞洲金融危機，美國2008年次貸危機……近20年來的全球的銀行危機無不與資產(chǎn)價格泡沫破滅有關。而日本經(jīng)濟至今未能走出谷底，美國也尚未恢復元氣。

現(xiàn)在有一些觀點認為，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加，應該放松銀行對房地產(chǎn)的信貸。筆者不同意這個以毒攻毒的方式。從醫(yī)學上講，以毒攻毒是旁門左道，沒有真正的科學的研究結果和成功實踐臨床案例。國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行出現(xiàn)資產(chǎn)問題警示，正是前期信貸的問題。如果此時放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無異于把已開始全力排毒、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場，再次送進莫測深淵，資產(chǎn)質(zhì)量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會更嚴重，后果將不堪設想。

中國銀行體系現(xiàn)在最大的問題，就在房地產(chǎn)信貸。只是現(xiàn)在有關銀行信貸質(zhì)量下降的報道比較籠統(tǒng)，應該細分是哪類信貸有問題，是開發(fā)商信貸問題，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題。前者是開發(fā)商，后者是購房人。只有這樣，才能有效控制銀行風險。還有一類是與地方政府靠賣地擔保的房地產(chǎn)或其他項目的銀行信貸資金，如果這部分擔保的資產(chǎn)出了問題，那相關項目的銀行資金的償付也會出現(xiàn)問題了。

開發(fā)商信貸的風險在于，對于那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預售資金作為開發(fā)資金的開發(fā)商，房屋銷售不好，就可能出現(xiàn)不能按時償還銀行貸款的問題。短期內(nèi)就是逾期，時間長了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預售資金邊開發(fā)邊銷售的開發(fā)商，如果開發(fā)過程中銷售狀況不如意，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，開發(fā)樓盤變成爛尾樓，前期銀行開發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現(xiàn)，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會問題。

這樣的問題，都是房地產(chǎn)開發(fā)商不守規(guī)則所致，如果都嚴格以自有資金開發(fā)，不高度杠桿依賴銀行資金和預售資金，銀行和房地產(chǎn)市場的風險小得多。但是房地產(chǎn)價格泡沫很大，開發(fā)商利潤空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價并不影響開發(fā)商還款能力。短期內(nèi)房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問題的，主要是房屋銷售情況，房地產(chǎn)商只要能支撐，是怎么也不愿降價的，一是與政策博弈以達到利潤最大化，另一個擔心增加與已高價購房者的糾紛。

對于購房者來說，雖然抵押貸款時間期限較長，一般短期內(nèi)問題不容易顯現(xiàn)。但是購房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因為信貸額度不會太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關信用信息是真實的，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢，把房租交回銀行）的風險不大。而且還款能力與價格變動無關，不受價格變動影響。房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)價格變動，不影響還款能力，也就不會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

而對于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來說，他們從來沒有準備20年或者30年按期還款，只想通過低買高賣的高額價差償還銀行的貸款，同時獲取低成本利潤，所以短期風險就不小了。這個群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分，也是房地產(chǎn)價格大幅上漲的主要推動力，可能是除開發(fā)商之外對銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價格變動影響和市場銷售影響密切。