中高端住宅市場(chǎng)一直是上海樓市的主力軍，其旺盛的成交直接快速拉升了整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。

　　9月2日，上海出臺(tái)了加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為管理的“滬5條”，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。隨著土地價(jià)格的合理化，房?jī)r(jià)有望回歸理性。

　　中高端住宅充當(dāng)市場(chǎng)主力

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年4月~8月，上海全市住宅(剔除配套動(dòng)遷)供應(yīng)量為407.09萬(wàn)平方米，2009年4月~8月 全市住宅(剔除配套動(dòng)遷)供應(yīng)量為651.96萬(wàn)平方米，同比下滑37.55%。

　　2009年，上海成交量最大的是均價(jià)30000元以上的公寓和40000元以上的別墅，成交戶(hù)型的面積也都在120平方米以上。根據(jù)同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，均價(jià)30000元以上的樓盤(pán)達(dá)到95個(gè)，比2008年增加21個(gè)。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。據(jù)易居統(tǒng)計(jì)，2009年，上海實(shí)際成交均價(jià)最高前10名樓盤(pán)，其中有4個(gè)樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，這10個(gè)頂級(jí)樓盤(pán)價(jià)格的中位數(shù)為95000元，比2008年的72000元漲了32%。中高端住宅市場(chǎng)也因此成為上海樓市代名詞，其中市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是位于黃浦江濱江板塊、新江灣城板塊、大虹橋板塊，以及浦東、南匯合并之后的區(qū)域等位地段。

　　記者實(shí)地走訪了作為熱點(diǎn)板塊的華潤(rùn)橡樹(shù)灣樓盤(pán)。該樓盤(pán)位于上海當(dāng)前熱點(diǎn)板塊楊浦區(qū)新江灣城，2006年，經(jīng)過(guò)176輪的競(jìng)買(mǎi)，華潤(rùn)置地以15.41億元的價(jià)格，將該地塊攬入囊中，項(xiàng)目占地面積達(dá)到14.4274萬(wàn)平方米，可建面積超過(guò)23萬(wàn)平方米。地塊的樓板價(jià)為6676元/平方米，雖然在當(dāng)時(shí)驚為天價(jià)，但與去年底的地價(jià)相比已是底價(jià)了。2009年12月，新江灣城C6地塊出讓時(shí)，樓板價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米32400萬(wàn)元。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，按照當(dāng)前售價(jià)，成本每平方米不會(huì)超過(guò)15000元。

　　2008年橡樹(shù)灣一期開(kāi)盤(pán)的是聯(lián)排別墅，售價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米42000元。2009年下半年，橡樹(shù)灣二期的公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為每平方米33500元，價(jià)格直追別墅。今年2月，第三期公寓開(kāi)盤(pán)，價(jià)格已經(jīng)上漲到每平方米47000元，開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月即成交41套。但是，新政出臺(tái)之后，一個(gè)月后僅成交兩套。

　　據(jù)搜房網(wǎng)信息，目前橡樹(shù)灣樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。記者從銷(xiāo)售人員處了解到價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)的情況：“現(xiàn)在只有180平方米和280平方米的戶(hù)型�，F(xiàn)在，如果購(gòu)房一次性付款，以及現(xiàn)場(chǎng)下定金30萬(wàn)元，我們會(huì)有優(yōu)惠。”據(jù)悉，優(yōu)惠幅度為1%。在二手房市場(chǎng)，橡樹(shù)灣價(jià)格已經(jīng)有了5%左右的跌幅。

　　市場(chǎng)重現(xiàn)理性

　　記者了解到， 2009年下半年，橡樹(shù)灣購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)群也有了非常明顯的變化。2009年，投資與自住比重約為5∶5，2010年，投資與自住比重約為3∶7，客群已經(jīng)顯著變化。

　　8月上海商品住宅市場(chǎng)，也的確出現(xiàn)了今年調(diào)控以來(lái)的“良好局面”：供求價(jià)出現(xiàn)全面回升。上海共有52批新房源上市，推出了6694套76.47萬(wàn)平方米，面積環(huán)比大幅上升48.8%;成交面積則環(huán)比上升了61%，達(dá)到69.87萬(wàn)平方米的3974套;平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重新回到20000元以上，達(dá)到每平方米20973元，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

　　9月2日，上海出臺(tái)了加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為管理的“滬5條”，重申了“3萬(wàn)平方米以下樓盤(pán)必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，以打擊捂盤(pán)囤地現(xiàn)象，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。

　　事實(shí)上，盡管上海今年土地供應(yīng)量下降，但是開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性，上海土地市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始回落。據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從土地供給上看，上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2萬(wàn)平方米，但同2009年下半年的948.2萬(wàn)平方米相比，實(shí)際減少了605萬(wàn)平方米，將近減少了63.8%。

　　方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，底價(jià)成交土地幾乎占了一半。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏告訴記者，今年上海市有1100萬(wàn)平方米的住宅用地供地計(jì)劃，因此大量土地將在下半年入市。若土地價(jià)格合理，開(kāi)發(fā)商均會(huì)積極進(jìn)入。增加土地供應(yīng)，將有助于未來(lái)市場(chǎng)中供應(yīng)量的充裕，令市場(chǎng)不再因長(zhǎng)期性的饑餓而導(dǎo)致再度出現(xiàn)非理性的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。王其明