國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控開始以來(lái),豪宅市場(chǎng)也不可避免地受到了影響:據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,政府調(diào)控開始以來(lái),北京市的豪宅銷量同比下跌了一半以上。不過在價(jià)格方面,北京市的豪宅售價(jià)卻未見降低,甚至在近期出現(xiàn)了逆市漲價(jià)的情況。而與此同時(shí),越來(lái)越多的豪宅項(xiàng)目正在做近期入市的準(zhǔn)備……種種跡象表明,伴隨著金九銀十的到來(lái),豪宅項(xiàng)目的開發(fā)商們已經(jīng)做好了打硬仗的準(zhǔn)備。

北京在售豪宅七成積壓

開發(fā)商不愿降價(jià)

“現(xiàn)在北京市售價(jià)最高的10個(gè)樓盤中,超過一半的項(xiàng)目一個(gè)月只能賣出一套房,但是這些項(xiàng)目卻沒有一個(gè)愿意降價(jià)的。”某業(yè)內(nèi)人士這樣道出了豪宅市場(chǎng)的怪異之處,而在目前來(lái)看,這種情況似乎還要持續(xù)。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:今年二季度開始截至8月末,售價(jià)排名前30位的北京市商品房住宅,總供應(yīng)為7509套,而合計(jì)僅銷售3957出套,庫(kù)存高達(dá)3552套;而未銷售的面積1396870平方米,更是超過已經(jīng)銷售的面積,按照已經(jīng)成交的價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示:上述30個(gè)項(xiàng)目(不包含已經(jīng)取消預(yù)售)合計(jì)總值為959億,而到目前依然有659億為積壓。占到了總銷售量的68.7%——近七成嚴(yán)重積壓。這其中尤其是一些戶型比較大、總價(jià)比較高的豪宅,到目前銷售率依然非常低。

例如,銷售均價(jià)最高的東釣魚臺(tái)家園,成交均價(jià)109382元/平方米,批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為87套,在第二季度僅售出3套;銷售均價(jià)靠前的七星摩根廣場(chǎng),成交均價(jià)84541元/平方米,批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為192套,而在第二季度也僅售出3套。

多方面因素造成滯銷

開發(fā)企業(yè)壓力不大

分析人士認(rèn)為,豪宅項(xiàng)目之所以會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重積壓,主要有著政策、市場(chǎng)操作等幾個(gè)方面的原因。

“首先,樓市新政從4月底開始,系列調(diào)控政策對(duì)需求的壓抑作用非常大,很多改善性需求都收到了明顯的影響;其次,豪宅的開發(fā)商都為一些業(yè)內(nèi)知名企業(yè),從企業(yè)形象等角度也很難率先降價(jià),而且大部分為老項(xiàng)目后期,所以價(jià)格都保持堅(jiān)挺,這也導(dǎo)致了銷售難有起色;第三,豪宅高總價(jià)越來(lái)越明顯,相比較商品房而言,豪宅不僅單價(jià)超過5萬(wàn),很多面積更是達(dá)到了近200平方米,高總價(jià)也在一定程度上抑制了購(gòu)房人的需求。”

不過,從銷售數(shù)據(jù)也能看出的另一個(gè)事實(shí),由于豪宅項(xiàng)目單價(jià)高,戶均面積也多超過300平方米,致使成交一套就能帶來(lái)數(shù)千萬(wàn)的回款,基本能滿足開發(fā)商對(duì)流動(dòng)性資金的單純需求。這也被相關(guān)專家指為開發(fā)商不愿降價(jià)的原因之一。

高端項(xiàng)目頻頻露臉

“金九”到來(lái)豪宅搶灘

然而與銷售低迷的狀況截然相反的卻是不少開發(fā)商進(jìn)入8月下旬以來(lái)積極動(dòng)作,已經(jīng)開始為“金九”的到來(lái)作準(zhǔn)備。

北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示,截至8月24日,預(yù)計(jì)在9月開盤的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè),相比新政之后的四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目均有非常明顯的上漲。數(shù)據(jù)顯示,其中純新盤達(dá)到了18個(gè),可能創(chuàng)造2009年來(lái)的新高。

在新盤當(dāng)中,從5月開始就明顯減少的豪宅供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的變化:禧瑞都、紅璽臺(tái)、霞公府、Park北京等項(xiàng)目紛紛露臉,給北京豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了很多新增供應(yīng)。其中,位于王府井核心地段的霞公府項(xiàng)目更是將北京住宅銷售均價(jià)提到了一個(gè)新的高度。

Park北京營(yíng)銷負(fù)責(zé)人蔡揚(yáng)表示,Park北京的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)完畢,預(yù)計(jì)9月將推出100套左右的精裝房源。而對(duì)于開盤時(shí)機(jī),他認(rèn)為目前的情況盡管還不明朗,但是“金九”帶來(lái)的購(gòu)房人群肯定會(huì)讓熱點(diǎn)地段的豪宅項(xiàng)目得到充分展示。

龐博國(guó)際執(zhí)行董事劉東則表示,“高端樓盤的入市,與最近幾個(gè)月市場(chǎng)實(shí)際成交情況也有關(guān)系,在我們的實(shí)際監(jiān)測(cè)中,多個(gè)在售樓盤400平方米以上戶型,實(shí)際一手成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米8萬(wàn)-9萬(wàn)元了。”