由于延續(xù)使用兩年前的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),京城大部分住宅已被動(dòng)劃入“豪宅”行列,而購(gòu)房人也將因此支付更高的稅費(fèi)。

今年初,天津、重慶等地相繼改變了對(duì)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),而日前北京市住建委則明確表示,為了抑制投資性購(gòu)房行為、穩(wěn)定北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng),北京將暫不調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō),目前北京將在一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)沿用制定于兩年前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)這份制定于2008年的普宅標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)符合以下三項(xiàng)條件的住宅才有資格被認(rèn)定為普通住宅:小區(qū)容積率不低于1.0;單套面積不高于140平方米;低于區(qū)域內(nèi)平均成交價(jià)格1.2倍以下。其中成交價(jià)格參考價(jià)為:三環(huán)內(nèi)單套價(jià)格不高于215萬(wàn)元、三環(huán)至四環(huán)單套價(jià)格不高于175萬(wàn)元、四環(huán)至五環(huán)單套價(jià)格不高于165萬(wàn)元和五環(huán)外單套價(jià)格不高于100萬(wàn)元。符合普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋將享受相關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。而不能符合上述標(biāo)準(zhǔn)中任何一項(xiàng)的住宅項(xiàng)目,則被列為豪宅,無(wú)法享受稅費(fèi)優(yōu)惠。相關(guān)規(guī)定內(nèi)容顯示,普通住宅的稅費(fèi)為1.5%,非普宅的稅費(fèi)則為3%,相差一倍。業(yè)內(nèi)人士表示,具體操作過(guò)程中,普宅與非普宅的稅費(fèi)差額最多可以達(dá)到2%。

●被漲身價(jià)躍身豪宅城內(nèi)普宅或已絕跡

根據(jù)官方對(duì)于北京市上半年期房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,四環(huán)內(nèi)期房在上半年的均價(jià)為35000元/平方米,而六環(huán)路以外上半年的期房均價(jià)已達(dá)到11444元/平方米。相較普通住宅標(biāo)準(zhǔn)制定的2008年,上漲幅度已經(jīng)“翻倍”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007年末位于首體以南一處商品房以15000元/平方米的價(jià)格入市,已屬于當(dāng)時(shí)的高價(jià)房,但是根據(jù)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),仍可列為普宅。而當(dāng)下城內(nèi)以低價(jià)噱頭入市的部分商品房,總價(jià)卻仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普宅的上限認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

相較兩年前此規(guī)定制定之初不少樓盤(pán)因此獲益的場(chǎng)面,目前由于其標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容中的指導(dǎo)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)的嚴(yán)重滯后性,在京城內(nèi)以此標(biāo)準(zhǔn)為衡量,已難覓普通住宅的蹤跡。我們根據(jù)目前在行的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)粗略計(jì)算目前符合該標(biāo)準(zhǔn)的房屋價(jià)格,以官方出臺(tái)的四環(huán)內(nèi)上半年期房均價(jià)計(jì)算,則在四環(huán)內(nèi)以購(gòu)置不高于60平方米的住宅才算得上普通住宅。而若以單套面積計(jì)算,則城內(nèi)普宅可謂絕跡。

采訪中部分銷售人員表示,項(xiàng)目“被豪宅”實(shí)屬無(wú)奈,因?yàn)闃潜P(pán)的定位確實(shí)是“普通住宅”。而項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位多以周邊整體價(jià)格為基準(zhǔn),對(duì)于以兩年前價(jià)格定位的規(guī)定內(nèi)的“區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格”,則不敢茍同。

而作為需要對(duì)多余部分稅費(fèi)買單的購(gòu)房人也頗感無(wú)奈,大部分受訪者認(rèn)為抑制炒房初衷是好,而卻牽連其他的購(gòu)房人也被一并連坐,相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)更有效的應(yīng)對(duì)措施。

●標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)影響二手房市場(chǎng)

普宅標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定同時(shí)影響著二手房市場(chǎng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部介紹,二手房的普宅認(rèn)定是以其掛牌價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行核算認(rèn)定的。也就是說(shuō),無(wú)論該套房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)是否屬于普宅行列與其在二手房市場(chǎng)中是否屬于普宅無(wú)關(guān),而房主的掛牌價(jià)格才是認(rèn)定關(guān)鍵。而根據(jù)此認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),目前北京次新房市場(chǎng)的普宅也堪稱鳳毛麟角。據(jù)悉,在部分二手房中介推出的普宅免稅房中,大部分以上世紀(jì)80年代的“紅磚樓”為主,且位置相對(duì)偏僻,不處于市中心或交通發(fā)達(dá)的住宅區(qū)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部表示,此前出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定,五年以上的普宅在二手房市場(chǎng)交易中免征營(yíng)業(yè)稅,而非普宅則需要差額繳納營(yíng)業(yè)稅。未滿五年的普宅繳納1.5%的營(yíng)業(yè)稅,而非普宅的營(yíng)業(yè)稅則為3%。這些稅費(fèi)也一概是由購(gòu)房人承擔(dān)。

據(jù)悉,北京市住建委僅表示將關(guān)注北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向,承諾或會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形式對(duì)于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)作出適當(dāng)調(diào)整。而眼下北京新房和二手房市場(chǎng)上的普通購(gòu)房人還只能根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn),繼續(xù)為所自己所購(gòu)下的“豪宅”繳納稅費(fèi)。(楊明曉)