由于房地產(chǎn)價格走勢牽涉到目前炙熱的公眾情緒,因此本文擬展開分析地方融資平臺負債和房價的關(guān)系。未來一段時間內(nèi),房價走勢如何?這無疑是一個眾說紛紜的話題。坦率的說,在當前錯綜復(fù)雜的政策角力下,任何言之鑿鑿的論斷都是可疑的,房地產(chǎn)市場像是一鍋越燒越焦的堅硬稀粥,除了它本應(yīng)有的面貌之外,它什么都像。

政治高層,民意,開發(fā)商和地方政府目前是房價走勢的幾個關(guān)鍵變量。

在房地產(chǎn)市場中,地方政府其實才是真正的悶聲發(fā)大財?shù)闹�。長期以來,土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入占據(jù)了地方財政的半壁江山。為了應(yīng)對金融危機導(dǎo)致的經(jīng)濟衰退,在中央政府默許和鼓勵下,地方政府大肆融資和投資,一手造就了地方融資平臺債務(wù)這顆定時炸彈。如今,為了拆解這顆定時炸彈,逃避懲罰,同時為了保證GD P增長率,地方政府需要通過不斷的賣地來維持或增加財政收入,來充實地方融資平臺的資產(chǎn)。事實上,從大部分地方融資平臺還款安排來看,很多是以土地資產(chǎn)作為抵押貸款的,其債務(wù)清償取決于土地價值。

但是根據(jù)國土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計劃顯示,2010年全國住宅用地供應(yīng)同比增加約140%,但是在不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施的陰影下,市場開始快速冷凍。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,2010年上半年,全國103個城市累計供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米,僅完成了全年計劃的11%。截至6月份,北京僅完成2010全年度土地供應(yīng)計劃中住宅供地量的16.4%,廣州完成計劃的6%,上海完成了計劃的38%,深圳完成了計劃的14%。從這些有代表性的城市的土地出讓狀況,可以看出土地市場是如何蕭條,地方政府的財政壓力前所未有。

在當下的政治架構(gòu)下,地方政府擁有的能量遠非民意和開發(fā)商能相提并論。既然經(jīng)驗告訴他們,只有房價不斷上漲的預(yù)期的存在,才能有效激活房地產(chǎn)成交,才能快速消化土地市場,才能緩解財政壓力,因此想方設(shè)法托市,維系房價上漲趨勢,才是他們真正的關(guān)注焦點,因此對政治高層要求的強化保障性住房建設(shè)陽奉陰違,對個別降價的開發(fā)商進行懲罰,等等措施不一而足。要準確的描述地方政府對房地產(chǎn)市場的操控超出了本文的需要,但是結(jié)論是簡單的,那就是因為地方財政收入的原因,因為地方融資平臺負債的需要,地方政府有意無意的合謀,維持了房價上漲的趨勢,消解了中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策努力。當然,房價上漲趨勢本身可能倒逼高層出臺更激烈的打壓政策,從而使得局勢更為迷離。而地方政府不斷推出土地的意圖,長期下去,也必然意味著供應(yīng)增加,形成價格下行壓力。

在中短期之內(nèi),還是無法斷言房價是漲是跌。目前可以斷言的是,土地市場和房價將繼續(xù)扭曲,而這些很可能是為了掩蓋另外一些更扭曲的經(jīng)濟現(xiàn)象———比如地方政府融資平臺的負債問題。溫克堅