一個行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競爭優(yōu)勢,往往是行業(yè)的特點和所處環(huán)境決定的。我認為,地產(chǎn)行業(yè)并非是一個能產(chǎn)生特許經(jīng)營權企業(yè)的行業(yè),但行業(yè)的諸多特點及我國地產(chǎn)發(fā)展特別階段,又使行業(yè)能夠在不遠的將來出生一批巨型企業(yè)。

2009年隨著樓市的復蘇和火爆,全年銷售金額和銷售面積前20名房地產(chǎn)企業(yè)均超過100億元和100萬平方米。而2005年全國銷售額過100億元的僅有萬科一家,2005年以來全國重點城市房價的加速上漲和一批處所性房企順勢擴大完成多城市布局是重要推動力。

　地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上講與傳統(tǒng)制作業(yè)無異,房子是面向用戶的商品,土地、建材是生產(chǎn)所需的原材料。這就決定地產(chǎn)作為特別制作業(yè)與其他傳統(tǒng)制作業(yè)相比自身特點十分突出。一是生產(chǎn)周期長、資產(chǎn)周轉慢;二是成本特別是土地資金需求宏大、行業(yè)中的企業(yè)發(fā)展得越快、開發(fā)范圍越大,資金缺口越宏大;三是作為重要原材料的土地具有不可再生性,以及我國地少人多的國情和城市化加速發(fā)展的現(xiàn)狀,使商品與原材料都具備長期上漲的特點;四是房子作為特別商品除具備一般商品的應用特征外,由于其升值特征,還具有投資性。總之,上述特點共同作用于行業(yè)發(fā)展,同時又互相影響、互相作用。

但有些特點還未真正地體現(xiàn),最重要的就是周期性,可以說自上世紀90年代以來大的周期性波動和調(diào)劑還沒有呈現(xiàn)過一次。地產(chǎn)企業(yè)也沒有經(jīng)歷過一次真正意義的嚴格考驗。

在這樣的歷史背景下,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展強大更多的是得益于地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展,而從中出生的一批大企業(yè)、高速擴大的企業(yè)也并非全是競爭優(yōu)勢充分體現(xiàn)的成果,在過去的10年,多數(shù)企業(yè)基礎依附高杠桿、加大土地儲備、快速擴大的模式發(fā)展強大。這既得益于城市化初期住房剛性需求占比較高,從全國而言沒有形成大的地產(chǎn)泡沫和調(diào)劑危機,也得益于全行業(yè)處于發(fā)展的初級階段,地段、價格成為銷售的重要因素,產(chǎn)品一直未呈現(xiàn)嚴重的供大于求狀態(tài)。因此,這一過程中,不斷加大土地儲備和擴大速度的企業(yè)表現(xiàn)出了很強的成長性,如恒大、保利等。具備優(yōu)良的設計才能、前瞻性的產(chǎn)品、良好的服務和品牌的企業(yè)唯一享受到的只是部分的產(chǎn)品溢價和稍快的銷售周期而已。

隨著一線城市城市化比例提升,二次置業(yè)需求和投資性需求占比提升,進入相對成熟的發(fā)展周期,地產(chǎn)行業(yè)競爭格式和特點將逐漸轉變。首先,隨著調(diào)控的加大以及國家土地出讓政策的規(guī)范化、市場化,特別是有品牌、有實力的地產(chǎn)企業(yè)在全國重要城市布局的完成,房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘日益進步,市場集中度將進一步提升。從長遠看,具備資本實力、品牌和范圍優(yōu)勢、管理優(yōu)良、規(guī)范成熟的企業(yè)將成為市場的勝出者,而它們必將成為未來的巨型企業(yè)。

其次,一線發(fā)達城市地產(chǎn)投資的熱潮和比例提升,特別是房價的不斷攀升使具備購置力的人群比例逐漸縮小,將加劇地產(chǎn)周期性特點的變更,行業(yè)的經(jīng)營風險和淘汰率將大幅提升,資本密集的行業(yè)特點將進一步浮現(xiàn),企業(yè)的盈利才能將不再體現(xiàn)為誰的范圍擴大更快,而是體現(xiàn)為誰的經(jīng)營更加穩(wěn)健、誰的資產(chǎn)結構更加合理、誰的資金籌措才能更強。同時,土地儲備也將變成雙刃劍,在地產(chǎn)周期低谷和行業(yè)調(diào)劑過程中過多的土地儲備往往會成為累贅,加速企業(yè)的滅亡。全國性布局比較合理的企業(yè)抗周期才能要強于區(qū)域單一的企業(yè)。

最后,全行業(yè)競爭格式的升級,越來越多的優(yōu)良地產(chǎn)企業(yè)參與更多城市的同城競爭,特別是供給過于剛性需求浮現(xiàn)時,花費者的選擇性也會越來越強,如一般制作業(yè)的兩極分化現(xiàn)象也會逐漸呈現(xiàn),使缺乏開發(fā)管理才能的中小開發(fā)商資金進一步緊張,加速淘汰的過程,拿到地就能賺錢的地產(chǎn)開發(fā)模式將逐漸轉變。

非周期性行業(yè)在過去的一段時間里已經(jīng)跑贏大市,但是我信任在未來幾年里會跑輸大市,或者相當一段時間里會跑輸大市,像醫(yī)藥、新經(jīng)濟等,其行業(yè)個股可能還會漲,但漲幅有限。周期性行業(yè),像銀行、地產(chǎn)等跌到現(xiàn)在這個程度,我認為投資風險已經(jīng)很低了。作為價值投資者,就是要尋找那些有競爭優(yōu)勢和優(yōu)良管理的、能成為巨型企業(yè)的股票,在現(xiàn)在市場恐慌情感蔓延而不看好它們的時候,以打折的價格買下它們。(作者為北京格雷投資管理有限公司總經(jīng)理)