魔方第一面:在地價(jià)上升的預(yù)期下,房企才有囤地的動(dòng)機(jī);同時(shí),銀行提供的“金援”也為房企不斷推高地價(jià)提供了充足的彈藥。
最近有媒體公開的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中顯示,北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”,4地閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)近1/4。表中還顯示,在1457宗閑置土地中,58.2%是由于政府原因造成的。
房地產(chǎn)利益鏈 銀行是關(guān)鍵
通過表中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我們能夠看到政府的確在某些環(huán)節(jié)上“助長(zhǎng)”了空置用地。但是,為什么這么多年以來很少有房地產(chǎn)企業(yè)反映這一現(xiàn)象呢?實(shí)際上,很多企業(yè)更愿意這樣“被動(dòng)囤地”,因?yàn)榈貎r(jià)始終在上漲。
“土地是各家房地產(chǎn)商競(jìng)逐的首要資本,充足的土地資源才是房地產(chǎn)商賴以生存的根本。”中原地產(chǎn)某經(jīng)理對(duì)記者說到。他還表示:“如果地價(jià)下跌的話,誰(shuí)還會(huì)讓土地空置?各種各樣原因的囤地都直指明天土地價(jià)格的上漲。”
銀行、房地產(chǎn)商和政府之間存在著一條關(guān)系十分密切的利益鏈條,而銀行在其中起到了十分關(guān)鍵的作用。
北京某知名地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理表示:“三者最簡(jiǎn)單的一條利益鏈?zhǔn)钦ㄟ^競(jìng)價(jià)拍地獲得高額財(cái)政收入;開發(fā)商為了維持賴以生存的土地資源不惜惡性競(jìng)價(jià);理論上這種模式不可能持續(xù)太久,因?yàn)閻盒愿?jìng)價(jià)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商'失血’過多而退出市場(chǎng),從而也無法推動(dòng)土地競(jìng)拍。但是,當(dāng)銀行將寬松的信貸提供給開發(fā)商后一切都變的不同了。進(jìn)入到這樣的一個(gè)循環(huán)之后,地價(jià)只能上漲不可能下跌,因?yàn)殚_發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)'失血過多’。那么,這也就是為什么房?jī)r(jià)也會(huì)只攀不降。其實(shí),建筑成本近年來一直溫和增長(zhǎng),根本構(gòu)不成房?jī)r(jià)上漲的主要因素。”
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2009年初的統(tǒng)計(jì)顯示,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)83%以上依靠銀行信貸這一間接融資渠道。而央行計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1~6月,全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)人民幣貸款新增1.38萬億元,6月末余額同比增長(zhǎng)40.2%。
房企資金鏈面臨大考
有關(guān)專家表示,這次的名單劍指房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道——銀行。如果這一渠道被收窄,,對(duì)地產(chǎn)商的資金鏈無疑將是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示,截至到2010年上半年報(bào)告期末,全國(guó)40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%,其中資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家,占比高達(dá)55%;上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-600.95億元,而去年同期則是401.36億元,相差超千億元。
上述數(shù)據(jù)表明,55%的房企具有較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),甚至面臨資不抵債的危險(xiǎn)局面。而-600.95億的現(xiàn)金凈流量味著房企“失血”嚴(yán)重,資金鏈斷裂的隱患可能隨時(shí)大規(guī)模爆發(fā)。
某業(yè)內(nèi)人士告訴記者:“到2009年底,在經(jīng)歷了1年的去庫(kù)存化之后,大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問題,后面加緊開發(fā)是必然的選擇。但是,隨著監(jiān)管部門對(duì)開發(fā)商囤地打擊力度的加大及銀行對(duì)開發(fā)貸規(guī)模的緊縮,開發(fā)商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”
北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某經(jīng)理就對(duì)記者無奈地說到:“目前公司一直調(diào)動(dòng)其它項(xiàng)目的資金來補(bǔ)貼武夷花園中區(qū)和西區(qū)空置土地的利息和維持費(fèi)用。這給公司的資金鏈帶來了很大的不利,但是還好武夷的背后是國(guó)字頭的企業(yè),融資渠道和資金來源相對(duì)比較充裕。”
然而,對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè),情況顯得有些不妙。美倫房地產(chǎn)有限公司就因?yàn)闊o力償還5934萬元債務(wù),被迫轉(zhuǎn)讓給中關(guān)村子公司中關(guān)村建設(shè)。
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