信托產(chǎn)品超七成流向房地產(chǎn)

委托人中不乏知名企業(yè)資金多數(shù)用于股權(quán)投資和開(kāi)發(fā)貸款

信托融資目前正成為房企“解渴”資金的重要途徑。記者近日從中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)了解到,截至14日,在8月擬計(jì)劃發(fā)售的30個(gè)集合信托產(chǎn)品中,投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的就有16個(gè),預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模高達(dá)54億元,占到總發(fā)行規(guī)模的73%,其中融資最高的中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托產(chǎn)品,計(jì)劃總規(guī)模達(dá)10億元。

房產(chǎn)信托規(guī)模近54億

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在擬發(fā)售的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品中,委托人中除了大部分為中小型開(kāi)發(fā)商外,也不乏保利、星河灣等知名房企,平均融資規(guī)模超過(guò)3.3億元;在信托資金運(yùn)用方面,除了少數(shù)用于償還債務(wù)外,大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資和開(kāi)發(fā)貸款,主要集中在二三線(xiàn)城市的商業(yè)、住宅項(xiàng)目方面;在預(yù)期年化收益率方面,平均超過(guò)9%,甚至最高可達(dá)15%。但業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)信托產(chǎn)品投資房企股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂(yōu)。

8月11日,受青島凱悅置業(yè)公司的委托,中融信托計(jì)劃發(fā)行“中融—青島凱悅中心信托貸款集合資金信托”產(chǎn)品,募集資金預(yù)計(jì)為38450萬(wàn)元,期限為18個(gè)月,預(yù)期年收益率為11%。信托資金在扣除所需信托費(fèi)用和稅費(fèi)后,剩余資金用于向凱悅置業(yè)發(fā)放信托貸款,用于凱悅中心項(xiàng)目的建設(shè)。

而這僅僅只是冰山一角。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì),截至8月14日,在擬發(fā)售的30個(gè)集合信托產(chǎn)品中,投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的就有16個(gè),預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模高達(dá)536492萬(wàn)元,占到總發(fā)行規(guī)模的73%,平均融資規(guī)模超過(guò)3.3億元。說(shuō)明資金需求量都比較大。以中融信托為例,本月擬發(fā)售的信托產(chǎn)品中,還包括對(duì)順德龍光、廈門(mén)仁文置業(yè)、洛陽(yáng)名門(mén)、海南中度等房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的信托融資,募集金額共計(jì)約22.8億元。值得注意的是,在本月中融信托已經(jīng)正式成立的5個(gè)信托產(chǎn)品中,其中就有3個(gè)是對(duì)北京、武漢和哈爾濱三地房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托融資,募集金額約6.2億。

房產(chǎn)信托預(yù)期收益率高

在用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的信托產(chǎn)品中,記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),其平均預(yù)期年化收益率超過(guò)9%,其中最高的為中融信托的海南中度房地產(chǎn)股權(quán)投資計(jì)劃,預(yù)期年化收益為10%-15%。而在信托期限上,大多以18個(gè)月和兩年為限。尤為引人注意的是,委托人中除了大部分為中小型開(kāi)發(fā)商外,也不乏保利、星河灣等知名房企。如新華信托募集的4億資金將用于太原星河灣住宅小區(qū)建設(shè),華潤(rùn)信托的兩億元資金將用于保利對(duì)貴陽(yáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的信托貸款。

信托資金何以密集發(fā)售輸血房企?據(jù)了解,上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產(chǎn)信托、按揭貸款可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的五大資金來(lái)源,但這些資金的來(lái)源途徑,隨著國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控相繼被封堵。今年初以來(lái),證監(jiān)會(huì)就已擬訂上市公司募集資金管理新政,嚴(yán)把上市房企的融資關(guān),同時(shí)央行年內(nèi)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金,收回市場(chǎng)流動(dòng)性,收縮貸款業(yè)務(wù),尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。而“新國(guó)十條”以來(lái)的嚴(yán)厲的房貸政策更是讓按揭貸款大幅萎縮。近日,銀監(jiān)會(huì)更是叫停銀行通過(guò)信托理財(cái)產(chǎn)品的方式曲線(xiàn)為企業(yè)提供貸款的銀信合作業(yè)務(wù)。“信貸、銀信合作以及按揭貸款這些來(lái)自銀行的資金渠道現(xiàn)在將全線(xiàn)關(guān)閉。”分析人士指出,今年來(lái)國(guó)家的多項(xiàng)調(diào)控政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少,融資規(guī)模縮窄,由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

股權(quán)投資成集合信托新寵

在房企紛紛將融資目光投向集合信托時(shí),信托公司自身也在不斷調(diào)整投資方式。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),16個(gè)信托產(chǎn)品的資金用途上,有10個(gè)將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)的委托貸款,包括債權(quán)受讓和直接發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款,涉及金額約22億,但從其它6個(gè)用于認(rèn)購(gòu)開(kāi)發(fā)商股權(quán)和增資的信托產(chǎn)品來(lái)看,融資額則高達(dá)32億元,這也顯示,股權(quán)投資正成為集合信托的新寵。

上述中融信托本月發(fā)售的信托產(chǎn)品主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)投資。如中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃中,10億元的信托資金將用于受讓廈門(mén)仁文置業(yè)有限公司現(xiàn)有股權(quán)及向該公司增資,實(shí)現(xiàn)持有該公司97.5%的股權(quán)。“未來(lái),更多的開(kāi)發(fā)商將不得不選擇出讓項(xiàng)目股份的辦法進(jìn)行融資,這相當(dāng)于變賣(mài)資產(chǎn)。”在融資渠道日漸趨緊之時(shí),深圳某上市房企的總裁向媒體透露。