濟(jì)南取消限購(gòu)還未“滿月”，其帶給樓市的影響就逐漸減弱。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在就該問(wèn)題接受新華網(wǎng)《新華有約》欄目采訪時(shí)表示：濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步具備市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)功能，行政控調(diào)作用正逐漸弱化。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否走向健康，還取決于庫(kù)存去化和政府對(duì)新增土地、新增項(xiàng)目的審批速度。在新一輪的博弈中，開(kāi)發(fā)商將因無(wú)法承擔(dān)高昂的“等待成本”而被迫降價(jià)。與取消限購(gòu)相比，推進(jìn)放寬限貸的過(guò)程將更為緩慢。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)初步具備市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)功能 行政調(diào)控逐漸弱化

　　截至目前，濟(jì)南取消限購(gòu)將近一個(gè)月，說(shuō)“補(bǔ)簽”帶來(lái)了樓市的虛假繁榮也好，說(shuō)有效成交促使網(wǎng)簽量增長(zhǎng)也罷，政策實(shí)施僅三周，濟(jì)南樓市成交量就出現(xiàn)下滑并逐漸恢復(fù)到取消限購(gòu)前的水平，取消限購(gòu)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正趨于平緩。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受新華網(wǎng)《新華有約》欄目采訪時(shí)表示“政府取消限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響有限，目前，濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)已初步具備市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)功能，行政調(diào)控正逐漸弱化。未來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府調(diào)控功能會(huì)逐漸退讓為以市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)為主。”

　　李教授分析說(shuō)，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化較大，先后經(jīng)歷了政府調(diào)控、市場(chǎng)自主發(fā)展和市場(chǎng)健全等階段，市場(chǎng)機(jī)制正發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供給大于需求，銷售萎縮、價(jià)格下降等風(fēng)險(xiǎn)，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)、投資過(guò)程中趨于理性，行政調(diào)控功能正逐漸弱化。從全國(guó)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，除房地產(chǎn)外，諸如工業(yè)、貿(mào)易等企業(yè)亦面臨發(fā)展困局，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全，“我認(rèn)為未來(lái)政府大規(guī)模救市的可能性不大。”李鐵崗教授說(shuō)。“在大環(huán)境不樂(lè)觀的情況下，政府應(yīng)該將精力投入到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)化及秩序的維護(hù)上。”李教授分析說(shuō)。

　　政府對(duì)新增土地、新增項(xiàng)目的審批速度影響房地產(chǎn)走向

　　目前，不少城市樓市庫(kù)存達(dá)18—36個(gè)月，濟(jì)南理論上的庫(kù)存消化周期約18個(gè)月，也就是說(shuō)濟(jì)南需要用1年半的時(shí)間去消化當(dāng)前的樓市庫(kù)存，“要想在2014年實(shí)現(xiàn)完全逆轉(zhuǎn)幾乎是不可能的”李教授這樣說(shuō)。

　　未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否取決與兩大因素，一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的消耗，一個(gè)是政府對(duì)未來(lái)新增土地和新增項(xiàng)目的審批速度，而這兩個(gè)因素會(huì)進(jìn)而影響公眾預(yù)期。庫(kù)存量越大，政府審批的項(xiàng)目越多，公眾對(duì)樓市降價(jià)的預(yù)期就會(huì)越強(qiáng)；相反，政府若有效控制供給，公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期增強(qiáng)，從而對(duì)消化庫(kù)存和增加房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度起到一定的促進(jìn)作用。

　　開(kāi)發(fā)商或因高昂“等待成本”被迫降價(jià)

　　濟(jì)南取消限購(gòu)后，供需雙方觀望情緒加劇，再次進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)，因而推遲買(mǎi)房計(jì)劃，購(gòu)房者在等待期間并沒(méi)有太大的損失，等待成本幾乎為零。但是從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，長(zhǎng)時(shí)間的觀望將導(dǎo)致房企資金回流困難，面臨成本壓力，不論開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)預(yù)期樂(lè)觀與否，高昂的“等待成本”都會(huì)將其置于不利地位，。“面對(duì)這種形式，開(kāi)發(fā)商將會(huì)盡一切可能迅速回籠資金，而最有效最快速的方法就促銷、降價(jià)”李教授分析說(shuō)。

　　那么后期是否會(huì)有大量房企加入到降價(jià)行列中？針對(duì)此問(wèn)題，李教授分析說(shuō)，這還需要看開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，那些資金成本壓力過(guò)大的企業(yè)難逃降價(jià)，而資金財(cái)務(wù)狀況較好的企業(yè)或通過(guò)放慢開(kāi)發(fā)速度，提高產(chǎn)品精細(xì)度來(lái)增強(qiáng)產(chǎn)品后市競(jìng)爭(zhēng)力。

　　放寬限貸政策的推進(jìn)過(guò)程更為緩慢

　　限購(gòu)帶來(lái)的影響有限，不少購(gòu)房者更關(guān)心的是限貸政策。那么下一步放松限貸的可能性大嗎？“我認(rèn)為限貸調(diào)整的推進(jìn)過(guò)程將更為緩慢”李鐵崗教授這樣回答。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括潛在需求、有效需求和現(xiàn)實(shí)需求三種，潛在需求向有效需求過(guò)度很大程度上在于支付能力，而支付能力除個(gè)人收益外還包括金融支持，因此限貸比限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的約束更大。