10月22日,在濟(jì)南市舜耕國際會展中心,工作人員在向購房者(中)推銷樓盤。當(dāng)日,在濟(jì)南市舉辦的第十六屆現(xiàn)代生活方式展上,雖然參展的房地產(chǎn)企業(yè)盡力推銷樓盤,但購房者看多買少。目前,樓市銷售持續(xù)低迷,成交量下降,購房者對于降價的預(yù)期漸高,觀望情緒越來越濃�！跣氯A社發(fā) □ 本報記者 楊學(xué)瑩“這是招工嗎?”“不,是賣房�！�10月22日,在“齊魯晚報‘購房俱樂部’置業(yè)大會”彩虹門下,濟(jì)南20多家樓盤在泉城廣場搭篷擺攤,競相拼價。“金九銀十”表現(xiàn)平淡,開發(fā)商資金和銷售壓力空前；消費(fèi)者觀望情緒濃不買賬,省城樓市下行趨勢已成共同預(yù)期。
大盤出現(xiàn)3字頭
22日,在泉城廣場噴泉東側(cè),四五排簡樸的藍(lán)傘篷并不起眼,下邊則是大盤云集:從恒大、綠城、綠地、中海、南益,到魯商、魯能、重汽、濟(jì)高、路勁,每個樓盤都是一桌兩椅一展架,沒有花架式,海報和展架都把宣傳重點(diǎn)放在了消費(fèi)者最關(guān)注的價格上。
長清樓盤恒大綠洲打出“3916元/㎡起”的驚爆價,原來它賣起了毛坯房,剛剛拿出一個單元128套房試探市場。位于王舍人鎮(zhèn)的恒大城本月初也拿出了二期8號樓一整棟毛坯房,稱均價為6000元/㎡,在業(yè)主論壇上激起了一片“太便宜”“買房縮水真倒霉”的驚呼。
繼保利海德公館后,位于奧體中路、定位于高端樓盤的綠城百合花園眼下也賣起了毛坯房,稱均價9750元/㎡,不過可以加錢委托他們做1500元/㎡或3000元/㎡的裝修。以別墅為主的項(xiàng)目中建瀛園則推出123平米的戶型,均價5700元/㎡以吸引剛需。
南部的領(lǐng)秀城和中海國際社區(qū)則把以前大肆宣傳的“特價房”、“平價房”變成了常態(tài),標(biāo)稱“7480元/㎡起”、“均價7800-8000元/㎡”,后者還稱有周末特價房。
從標(biāo)價上看,4、5、6、7字頭的樓盤突然增多。如章丘樓盤翡翠東郡、諾貝爾城稱小高層均價為4000元/㎡、長清樓盤魯商常春藤均價為4500元/㎡。市區(qū)一些新開樓盤的定價也比預(yù)期低,如綠地泉景園為6000元/㎡、奧體中心附近的舜奧華府預(yù)計(jì)起價為7988元/㎡。
很多位置優(yōu)越的在售樓盤要價也出現(xiàn)了回調(diào)。如南益名士豪庭8150元/㎡起,名泉春曉7500元/㎡起,路勁御景城均價8500元/㎡,綠地盧浮公館8200元/㎡起,翡翠清河均價8500元/㎡,發(fā)祥1號公館7900元/㎡起等�！盎净氐搅�2009年的水平�！币患覙潜P的置業(yè)顧問對記者坦言。
“一個是開盤不理想,要不上價也賣得少；在售樓盤價格也出現(xiàn)了下調(diào),存貨銷售比達(dá)到了近幾年的高位,”世聯(lián)怡高山東市場部經(jīng)理梁偉認(rèn)為,“濟(jì)南房價下行趨勢已經(jīng)形成�！�
記者注意到,在勸說購房者放棄觀望時,售樓顧問以往常說的“屢次調(diào)控失效”、“突然反彈后悔莫及”很少被提起,代之以“要看你的需要,買房至少不會降�！倍I房人則多半預(yù)測房市下行,要等到年底或明年四五月份再看。
首套房利率上浮打擊剛需
“現(xiàn)在買怕房價降,貸款利息也上調(diào)了；待信貸寬松再買,又怕開發(fā)商緩過勁來漲價了。”廣場上,一對年輕夫妻表現(xiàn)得很糾結(jié)。記者采訪發(fā)現(xiàn),在近期的樓市事件中,“首套房利率上浮”給剛需的心理壓力最大。
記者21日走訪了多家銀行,除了工行對首套房還在執(zhí)行基準(zhǔn)利率,農(nóng)行、建行都上調(diào)了5%,中行稱上調(diào)20%,且只對中介開放；招行、深發(fā)展稱近幾個月因沒有額度已經(jīng)不再接件,民生銀行則從今年初就不做房貸了。
“本來一到年底額度就緊張,加上今年調(diào)控又凍結(jié)了很多資金�！币晃豢蛻艚�(jīng)理解釋。記者走訪時,除了工行千佛山支行的個貸中心有一個人在辦房貸手續(xù),其他幾家銀行的個貸部門職員都很悠閑,有的只留下一個人值班�！白罱暾埛抠J的人越來越少了,”一家銀行客戶經(jīng)理善意提醒記者,“要買房?考慮好了?前不久我們單位團(tuán)購,我放棄了,買了些理財(cái)產(chǎn)品。”
而滬浙粵深獲批試點(diǎn)地方債自主發(fā)行,則是一個意味深長的事件。“這樣,地方政府更容易穩(wěn)住,說明中央政府保持調(diào)控政策穩(wěn)定性的決心�！绷簜フf。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,此舉可能會幫助地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的過分依賴,對房地產(chǎn)調(diào)控有長遠(yuǎn)意義。
金九不金 銀十難銀
如今“金九銀十”也將近尾聲,記者根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)加總,濟(jì)南9月住宅網(wǎng)簽2608套,10月至22日22時,住宅網(wǎng)簽1812套,與9月同期基本持平。比起8月的2359套,5、6、7月的3300套以上。“金九不金、銀十難銀”預(yù)言成真。
由于銷售不暢,年度銷售計(jì)劃被業(yè)內(nèi)稱為“已成絕大部分開發(fā)企業(yè)不可能完成的任務(wù)”。業(yè)內(nèi)人士透露,眼下開發(fā)商的對策可以分幾種:打折促銷、降價走量；多方位融資,繼續(xù)堅(jiān)持；多個企業(yè)聯(lián)手(合作、并購等),降低壓力,等待政策解凍。年前這兩個月看,由于年底還貸壓力和銷售計(jì)劃壓力,降價走量的可能性在增強(qiáng)。
房地產(chǎn)已出現(xiàn)洗牌趨勢。10月18日,國際著名不動產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)哈考特置業(yè)(Harcourts)進(jìn)駐山東,為12家直營店、12家加盟店頒牌。二手房中介市場正在加劇“洗牌”。
“一手房市場,大開發(fā)商也加快了兼并進(jìn)程。最近有人咨詢我們,有沒有好的對象,連公司帶地都買下來�！绷簜フf。
至于下行趨勢何時會“見底”?“主要看政策”是記者得到最多的回答。梁偉認(rèn)為,成交量的堅(jiān)挺會抑制下行速度,濟(jì)南樓市量價依舊會保持平穩(wěn)或緩慢下行。李鐵崗認(rèn)為,“下行”并不是直線下降,更可能的是由“高價位通道”向“更低價位通道”挪移,然后在每個通道內(nèi)波動前行。也許“底”是不存在的,買房人也應(yīng)理性,若確有需求,只要達(dá)到自己心理預(yù)期的價位即可。
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