有北京城四區(qū)合并在先，西城區(qū)的人口外遷計劃終于進(jìn)行到實際落實階段。

　　北京市住建委的消息顯示，目前北京北部、西部地區(qū)的對口外遷安置住房已經(jīng)開工建設(shè)，從2012年開始將陸續(xù)完工交付使用。記者了解到，在配套設(shè)施先行方面，位于北京北部傳統(tǒng)的高新技術(shù)集中區(qū)上地地區(qū)的進(jìn)展較快，位于上地東的定向安置住房開工建設(shè)的同時，生活、教育等基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)展最為迅速。而在政策利好和自身發(fā)展的雙重作用下，上地東的宜居優(yōu)勢將愈加凸顯，樓市熱潮一觸即發(fā)。

　　西城人口外遷明年啟動

　　如果一切順利，北京市西城區(qū)的人口外遷工作將于2012年啟動。日前，西城區(qū)區(qū)長張建東表示，于2012年啟動首期搬遷的西城區(qū)居民，將在一萬戶左右。

　　記者了解到，這一萬戶左右的居民將主要安置在上地以東地區(qū)的定向安置房內(nèi)。西城區(qū)政府為了達(dá)到以較好條件促進(jìn)外遷工作的進(jìn)行，除了以商品房的標(biāo)準(zhǔn)在上地東部地區(qū)興建定向安置房外，還將以西城區(qū)的原有區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，對配套設(shè)施進(jìn)行對標(biāo)式的建設(shè)與配置。

　　張建東透露，在對接安置房項目中，都將考慮居民的需求和老生活習(xí)慣，進(jìn)行相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)。包括將西城的某些幼兒園、中小學(xué)等，在新居住區(qū)設(shè)立分校，配備骨干師資力量。“這將從現(xiàn)在就開始培養(yǎng)。”張建東表示。

　　他同時還表示，還將在對接安置區(qū)域中建立大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施、老人服務(wù)設(shè)施等，以及有著西城特色的休閑項目。

　　“這是一種人口外遷思路的改變。”中國城市規(guī)劃研究院城市規(guī)劃研究室主任鄧東告訴記者。先前對城區(qū)人口的遷移，主要是單純居住功能的遷移，這種思路導(dǎo)致了被遷移人口的生活品質(zhì)下降，適應(yīng)度降低，再加上房地產(chǎn)價格的上漲等因素，從而造成搬遷的困難，同時也加劇了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。

　　據(jù)了解，這些配套包括一批九年制義務(wù)教育內(nèi)的重點小學(xué)、初中，以及部分重點高中。這些配套設(shè)施除去將滿足西城區(qū)定向安置居民的需求之外，也將與安置所在區(qū)域內(nèi)的居民共享，從而帶動整個區(qū)域生活配套設(shè)施水平的提升。

　　此外，在生活配套設(shè)施中，還包括醫(yī)療設(shè)施。雖然西城區(qū)已經(jīng)確定兒研所在西城區(qū)內(nèi)進(jìn)行置換，但已經(jīng)設(shè)定了相關(guān)的三甲級醫(yī)院在上地東地區(qū)開設(shè)分院并采用與西城域內(nèi)醫(yī)院同等的醫(yī)療資源。

　　區(qū)域居住和生活品質(zhì)提升

　　“如果一個區(qū)域居住和生活品質(zhì)的高低，只看有什么樣的房子，有多寬的公路，那就太狹隘了，這些只是構(gòu)成區(qū)域居住價值的硬件條件，軟件水平缺少是不行的。”鄧東表示。

　　一位長期從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士告訴記者，從目前的情況看，上地東地區(qū)的交通、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面的配套水平，已經(jīng)達(dá)到一個較為成熟的水準(zhǔn)。而以中關(guān)村、學(xué)院路、上地高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人群為基礎(chǔ)的居民，也具備了較高素質(zhì)居民群體。

　　“從交通上看，四環(huán)路、五環(huán)路以及相關(guān)的聯(lián)絡(luò)線構(gòu)成了基本路網(wǎng)，城鐵13號線也構(gòu)成了基本的快速公共交通系統(tǒng)，同時，上地高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)也提供了充分的就業(yè)機(jī)會，這些硬件條件上，上地及其上地東地區(qū)都是足夠過硬的。”

　　然而，當(dāng)前的上地東地區(qū)相對匱乏的是生活配套設(shè)施不甚成熟。2010年北京市政協(xié)的一份調(diào)研顯示，上地周邊地區(qū)的小學(xué)師生比為1∶27，明顯低于西城區(qū)域的1∶19、東城區(qū)的1∶21。在重點中學(xué)、小學(xué)的數(shù)量上，也與西城、東城等區(qū)的水平，不可同日而語。

　　“但恰恰是這一差距，給該區(qū)域的未來價值的提升，提供了空間。”前述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士告訴記者。如果未來隨著西城區(qū)定向安置人口的入住而使區(qū)域的教育、醫(yī)療配套水平提升到一個新的高度，結(jié)合原有的交通、建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和居住人群，上地東區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┡涮鬃顬橥晟频膮^(qū)域之一。

　　目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有包括萬科在內(nèi)的一線開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。住總和萬科在建設(shè)金域華府項目同時，也承接了西城定向安置房的建設(shè)“西城區(qū)的定向安置有兩個特點，一是人口素質(zhì)較高，二是能夠帶來大量西城水平的生活配套設(shè)施，我們也是看中了這一點對區(qū)域價值提升的價值。”萬科一位銷售負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　高水平配套設(shè)施引入帶動區(qū)域價值提升

　　“一方面是西城級的配套設(shè)施的率先入駐，二是該區(qū)域內(nèi)原本的供應(yīng)就比較稀缺。”偉業(yè)顧問副總經(jīng)理梁瑋向記者表示。

　　根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，除去強(qiáng)佑新城有少量剩余房源之外，區(qū)域內(nèi)僅有住總?cè)f科金域華府一個新盤即將開售。據(jù)了解，住總、萬科聯(lián)合體自2010年拿下該地塊以來，經(jīng)過近半年的前期運(yùn)作，有望于2011年5月推向市場銷售。

　　梁瑋向記者表示，通常情況下，房地產(chǎn)客戶對于樓盤的認(rèn)可程度，一方面是對基礎(chǔ)設(shè)施的評判，如道路、交通、軌道交通等。另一方面是對軟件的認(rèn)可，如教育、醫(yī)療等。而在北京樓市，因為高水平配套設(shè)施引入的而致使項目熱銷并帶動區(qū)域價值不斷提升的案例并不顯見。

　　2009、2010年兩年，北京單項目的銷售冠軍均由太陽公元項目奪得。而在該項目中，最為獲得客戶認(rèn)可程度的便是該項目引入的人大附小作為教育配套。在兩次奪得北京是銷售額單項目冠軍的同時，人大附小的引入，也極大地改善了作為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先區(qū)域朝陽區(qū)教育配套匱乏的現(xiàn)狀。

　　“與之前的配套設(shè)施的引入不同，上地東地區(qū)的教育、醫(yī)療配套是同步乃至先導(dǎo)進(jìn)駐的。”鄧東分析認(rèn)為，在先前的模式下，先有居住而后再完善配套，實際上需要一個漫長的過程，而現(xiàn)在，同步乃至先導(dǎo)入住，無疑將大大縮短這個成熟的過程。從而加大購房者對區(qū)域的認(rèn)同度。