核心提示：條例共五章三十五條，制定的目的是為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。” 該立法授權作出后，2007年12月，國務院常務會議首次審議了國有土地上房屋征收與拆遷補償條例，但未獲通過。

　　房屋征收補償條例正式實施

　　明確“征收房屋應先補償后搬遷”，《城市房屋拆遷管理條例》廢止

　　征收條例出臺，速度超出我預期。我們提交的意見中，有一部分被采納了，這說明征求意見不是走過場。條例可以推動集體土地征收立法，建議加快土地管理法的修改。

　　——北大教授沈巋(向全國人大常委會提出審查建議的五位學者之一)

　　據(jù)新華社電 1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋征收與補償條例》。條例規(guī)定自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

　　條例共五章三十五條，制定的目的是為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。

　　條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

　　■ 焦點

　　1 舊城改建征收可組織聽證

　　歷程：危舊房改造征收的程序經(jīng)歷了反復，第一次征求意見時，草案規(guī)定了90%以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方政府方可作出房屋征收決定;未達到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。

　　對于補償方案的通過亦作出了限定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補償方案在報縣級以上地方政府批準前，還應當征得三分之二以上被征收人的同意。

　　在第二次征求意見時，上述規(guī)定被刪除。

　　目前條例采取了折衷方案，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

　　解讀：沈巋表示，他們此前就舊城改建提過三分之二同意的建議，但他亦認為這確實很難確定，比如某塊地方大部分人的征收問題都解決了，剩下幾戶，這時三分之二怎么確定?現(xiàn)在條例規(guī)定的“多數(shù)”可能51%就算過了。

　　對于聽證會的引入，沈巋介紹亦曾就什么情況開聽證會提過建議，當時建議30戶不同意就可以開聽證會，但這也很難實現(xiàn)，如果征收一棟樓，而這一棟樓只有30戶，那就意味著要開聽證會。

　　目前這種相對模糊的“多數(shù)”規(guī)定有合理之處，如果要征收100戶的房屋，只要有51戶有不同意見，就要組織聽證會，而且要修改方案。

　　2 征收房屋應先補償后搬遷

　　歷程：兩次征求意見稿中，都沒有明確規(guī)定“先補償，后搬遷”的原則，目前條例則明確“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。

　　二次征求意見稿中，僅在司法強拆中有所涉及，“申請法院強制執(zhí)行前，房屋征收部門應當按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權調換房屋、周轉用房。”

　　解讀：沈巋解釋，目前的規(guī)定意味著無論是自愿搬遷還是強執(zhí)搬遷，其前提都是必須補償?shù)轿�，相比二次征求意見稿覆蓋范圍更大。

　　此外，條例增加了“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”的規(guī)定，沈巋解釋，原來拆遷補償款大部分出自建設單位，而不是政府，但建設單位申請拆遷許可證時也要提供金融機構補償款的證明，現(xiàn)在征收由政府替代了建設單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償?shù)轿弧?/p>

　　3 被征收人協(xié)商選評估機構

　　歷程：房地產(chǎn)價格評估機構的選定也經(jīng)歷了反復。第一次征求意見稿曾規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。”第二次征求意見稿則刪除了上述規(guī)定，代之以“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人選定。被征收人選定房地產(chǎn)價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。”

　　目前的規(guī)定則為，“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

　　解讀：沈巋表示，條例提供了選定評估機構方法的優(yōu)先次序。征求意見稿的規(guī)定會面臨如果每個人都去找評估機構的問題，這會造成評估周期拉長，對征收不利，也有可能造成評估結論的差異越來越大的問題。

　　協(xié)商選定意味著多數(shù)人選定一兩個比較統(tǒng)一的機構，評估周期不會很長，結論基本上能保持一致，并規(guī)定了多數(shù)決定、隨機的方式，是為了保證評估機構的選定不要太個體化。

　　4 公共利益新增“外交需要”

　　歷程：公共利益的界定一直是立法難點，征收條例采取了列舉的方式界定公共利益，兩次的征求意見稿中，都規(guī)定了國家機關辦公用房建設的需要屬于公共利益，但不少人對此有不同意見。目前條例刪除了這一規(guī)定，并增加了“外交需要”為公共利益。

　　解讀：沈巋表示，國家機關辦公用房建設用地的性質是符合公共利益的，如果說這不是公共利益，將難以從理論上討論，“如果這都不是公共利益，政府怎么辦公?政府存在的假定就是公共利益，怎么能說他是個人利益而不是公共利益。”

　　他并不認為刪除這一規(guī)定意味著否認了國家機關辦公用房建設用地屬于公共利益，而是意味著這種需要不通過征收完成，將通過協(xié)商、談判完成，實際上政府收縮了自己的權力，某種程度上也是向民意妥協(xié)，他結合該條的兜底條款認為，不排除將來法律把這種情形列入公共利益的可能。

　　■ 背景

　　五學者推動拆遷變法進程

　　2007年3月，全國人大通過物權法，該法明確了公共利益征收問題。當時，未體現(xiàn)公共利益征收原則的城市房屋拆遷管理條例面臨和物權法的沖突，物權法正式實施后拆遷將“無法可依”。

　　2007年8月，全國人大常委會修改了城市房地產(chǎn)管理法，增加規(guī)定，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。”

　　該立法授權作出后，2007年12月，國務院常務會議首次審議了國有土地上房屋征收與拆遷補償條例，但未獲通過。

　　此后，針對拆遷條例違反物權法的質疑以及修改拆遷條例的呼聲越來越多。北京大學五位學者向全國人大常委會提出審查拆遷條例合法性的建議，此舉推動了拆遷變法的進程。

　　在2010年1月29日和12月15日，國務院法制辦兩次就征收條例公開征求意見，開了行政立法兩次征求意見的先例。

　　2011年1月19日，國務院總理溫家寶主持的國務院常務會議原則通過了征收條例。21日，溫家寶簽署第590號國務院令，正式公布征收條例。