私募房地產(chǎn)投資基金，是求錢若渴的房開(kāi)商與難抑投資激動(dòng)的資金方之間實(shí)現(xiàn)聯(lián)姻的最直接道路，而新政對(duì)于市場(chǎng)的深入影響，更加速了雙方開(kāi)展合作的步伐；但充滿變數(shù)和難言明朗的市場(chǎng)遠(yuǎn)景，注定了房開(kāi)商與基金的蜜月期不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)。

最后一根稻草

4月份以來(lái)，浙江民間融資的成本呈現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人明白指出，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。

自從雙十新政面世，至今已兩月有余。當(dāng)市場(chǎng)還在孜孜以求的討論“房?jī)r(jià)畢竟會(huì)不會(huì)下跌”的話題時(shí)，也許事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展命根子的更重要問(wèn)題已經(jīng)浮出水面——若要問(wèn)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的話題是什么，答案必定是融資。

信貸壓縮并非最近產(chǎn)生的新鮮事，早在去年年底，隨著各項(xiàng)稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策一并退出和終止的，就是管理層授意下銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)寬松的流動(dòng)性輸送；與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅IPO上市大門(mén)事實(shí)上關(guān)閉，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)再融資的審批門(mén)檻也在逐漸進(jìn)步。

以銀行信貸為例，目前很多銀行已不再批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備貸款，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批請(qǐng)求也愈發(fā)趨向嚴(yán)格：不但有開(kāi)發(fā)商“持續(xù)三年盈利”硬性財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)貸款項(xiàng)目標(biāo)審批請(qǐng)求也集中在城市中心腸段等地價(jià)抗跌性較好的區(qū)域。這就本質(zhì)上把多數(shù)未開(kāi)工新項(xiàng)目都擋在銀行門(mén)外。

同樣讓開(kāi)發(fā)商們感到寒意逼人的，還有新政落地之后市場(chǎng)呈現(xiàn)的停止——房子賣不出去了。之前樓市火爆最直接的表現(xiàn)就是銷售景氣、量?jī)r(jià)齊升。隨著成交量跌入低谷，且短期內(nèi)看不到恢復(fù)增加的勢(shì)頭，一切便產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變。

根據(jù)亞洲經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中心（CEIC）供給的數(shù)據(jù)顯示：自房地產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái)，一線核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量環(huán)比分辨下滑53%、54%、8%，同比分辨下滑57%、 68%、62%�；�于當(dāng)前的住房需求仍將處于張望階段，預(yù)計(jì)未來(lái)三、四個(gè)月成交量將持續(xù)降落。

新政前房子不愁賣的行情，不僅僅是給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了可觀的銷售回款，更重要的是為企業(yè)財(cái)務(wù)面供給了良好的現(xiàn)金正流入，這不僅令房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資者眼中保持了高盈利和低風(fēng)險(xiǎn)的“優(yōu)等生”形象，也為開(kāi)發(fā)商在尋求融資過(guò)程中壓低資金成本供給了充分的底氣。

根據(jù)記者測(cè)算的成果，目前A股市場(chǎng)上房地產(chǎn)行業(yè)板塊內(nèi)上市公司的未來(lái)一年內(nèi)預(yù)期市盈率僅為10倍，不僅低于過(guò)去10年來(lái)的平均值13.6倍，也趨近2008年股市最低點(diǎn)時(shí)的8.7倍。處于這般低位的市盈率體現(xiàn)了眼下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在市場(chǎng)上受到的冷遇，同時(shí)也意味著即使在不受大陸調(diào)控政策影響的香港市場(chǎng)上，內(nèi)房企業(yè)若想通過(guò)發(fā)債或股票增發(fā)進(jìn)行再融資，也難以募集到足夠的金額。

根據(jù)天則經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)研的數(shù)據(jù)，四月份以來(lái)，浙江民間融資的成本呈現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人明白指出，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。據(jù)介紹，在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，愿意承擔(dān)如此高息的企業(yè)，基礎(chǔ)只有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的公司，其中尤以浙江背景企業(yè)在中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資金需求量最大。

如此高昂的資金成本恐怕會(huì)讓不少房開(kāi)商望而生畏。在一、二線城市或省會(huì)城市，通過(guò)“招拍掛”程序獲得的土地的成本約占到項(xiàng)目總成本的40%以上，部分地區(qū)和項(xiàng)目甚至超過(guò)50%。同時(shí)，考慮到當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)的蒙受才能，目前多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)能夠蒙受的融資成本上限至多為25%。因此，我們也很容易懂得為何目前許多房開(kāi)商做出了延遲開(kāi)工的選擇，目標(biāo)即是避免在各方面條件均不利的情況下進(jìn)入市場(chǎng)而被迫承擔(dān)的過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。