自1994年《中華人民共和國城市房地產管理辦法》正式引入商品房預售制度以來,房地產市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,明確指出不僅要引入預售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機制的趨勢才明朗,商品房預售制度正�；辛丝赡堋�
預售制度可部分減少房地產未來需求的不確定性,并有助于降低開發(fā)商的存貨成本,在國際上具有相當?shù)钠毡樾�。不過各國和各地區(qū)都對住房預售的市場準入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M行了嚴格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴格的預售準入條件:一般而言,大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預售資格進行較為嚴格的限制。如在美國,雖然預售的方式比較靈活,甚至可以未開工預售,但是資信和商譽好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。
第二是嚴格控制預售資金的支付節(jié)點和支付比例:幾乎所有的國家在期房預售時,都嚴格要求預售合同中對預售資金的支付節(jié)點、方式和比例進行明確。
第三是嚴格的預售款第三方專門管理:從國際經驗看,幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶,預售資金并不能一次性全部進入開發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務所或銀行進行專門管理,并在嚴格的監(jiān)管下按照建設工程進度逐筆撥付。
2009年,中國期房預售面積占全部住宅銷售的比例已達72.1%(10年前這一比例僅為40%),這說明住宅預售早已成為我國主要的房屋銷售方式,相對于成熟經濟體,我國的住宅預售占比已經很高。然而,對比國際經驗,中國的住宅預售制度服務于開發(fā)商的融資需求,是特定經濟環(huán)境下的一種過渡性安排。
從政策取向上看,引入監(jiān)管是預售制度正�；年P鍵,具有政策糾偏意義:中國與發(fā)達國家或地區(qū)預售制度的重要區(qū)別在于預售款包括定金、預收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M入開發(fā)商的資金賬戶,從而在預售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商。正是這個角度講,引入監(jiān)管的關鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設進度分批、分期支付,并在每個環(huán)節(jié)明確設定支付比例。從北京市擬出臺的監(jiān)管方案看,將預售款引入專門賬戶管理,并參照基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點核撥資金,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國際監(jiān)管慣例,具有較高的可操作性。實際上,引入監(jiān)管機制本身并不是新政策,而是參照國際經驗,實現(xiàn)預售制度正�；闹匾襟E,屬于政策糾偏的范疇。(巴曙松)
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