險資投資不動產(chǎn)須遵循三不原則

中國保監(jiān)會5日發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（簡稱《辦法》），對投資不動產(chǎn)進行了詳細規(guī)定。

《辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。《辦法》同時明確，保險資金投資不動產(chǎn)須遵循三不原則，即不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外）。

此外，《辦法》規(guī)定，不動產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%�！掇k法》同時要求，保險公司投資不動產(chǎn)，不得提供無擔(dān)保債權(quán)融資；不得以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；不得運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產(chǎn)。值得一提的是，《辦法》要求，不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

據(jù)了解，一些保險公司尤其是中等保險公司，曾私下與地產(chǎn)上市公司溝通，希望通過二級市場吸納股票達到控股目的�！掇k法》的出臺，將堵死此條道路。

在投資比例上，《辦法》規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)（不含自用性不動產(chǎn)）的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。

《辦法》要求，保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風(fēng)險控制要求。

此外，保險資金投資不動產(chǎn)，除政府土地儲備項目外，可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動產(chǎn)，或者委托投資機構(gòu)以所持有的不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。

而對于超大項目投資，保監(jiān)會將重點關(guān)注。按照規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告。

中金公司認為，《辦法》的出臺表明，保險資金投資渠道拓寬方面再次邁出堅實步伐，這將為保險公司資金配置的優(yōu)化和投資收益水平的提升奠定良好基礎(chǔ)。

保監(jiān)會：險資投資不動產(chǎn)限定三類大城市

中國保監(jiān)會近日發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。辦法明確，保險資金不能投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險投資基金，不得投資不符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及高污染、高耗能、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。不動產(chǎn)方面，保險資金不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，投資的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)靥幹陛犑�、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市。

辦法規(guī)定，保險資金直接投資股權(quán)，僅限于保險類企業(yè)、非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)。保險資金直接或者間接投資股權(quán)，該股權(quán)所指向的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合的條件包括：產(chǎn)業(yè)處于成長期、成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)，或者具有明確的上市意向及較高的并購價值；具有市場、技術(shù)、資源、競爭優(yōu)勢和價值提升空間，預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報，并有確定的分紅制度等。