據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2010年前6個(gè)月,北京市平均租賃價(jià)格為2928元,比2009年2547元上升15%,上升幅度較大。在廣州、深圳等地,租賃市場(chǎng)也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿(mǎn)堂紅中介公司的數(shù)據(jù)顯示,截至7月27日,廣州市租金約為31.1元/平方米/月,與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅,城中村房租最高漲幅超三成。

租賃市場(chǎng)為何如此火爆?“出現(xiàn)這種情況與新政對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的調(diào)控有一定關(guān)聯(lián)。”中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授況偉大表示,現(xiàn)階段新政調(diào)控的效果并沒(méi)有得到完全體現(xiàn),房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降到消費(fèi)者的預(yù)期水平,這種情況勢(shì)必造成有剛性需求的消費(fèi)者選擇持幣待購(gòu)、轉(zhuǎn)購(gòu)為租,這是導(dǎo)致目前租賃市場(chǎng)火爆的主要原因之一。另一方面,目前市場(chǎng)上續(xù)存的租客量還未完全釋放,加上畢業(yè)生租房和剛性租房者有一定增多,使得租賃市場(chǎng)租客量持續(xù)增加。

面對(duì)租賃市場(chǎng)這一變化,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為還有一個(gè)原因值得關(guān)注,就是通脹預(yù)期下的價(jià)格上漲。“通脹預(yù)期勢(shì)必造成漲價(jià),這也很可能是導(dǎo)致租賃市場(chǎng)火爆的因素之一。”

宏觀調(diào)控:

到底走向何方?

房源供給方之一——開(kāi)發(fā)商如何看待宏觀調(diào)控?一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō):“總體而言,現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目只是在保證利潤(rùn)的前提下,不敢再定高價(jià)了。”他認(rèn)為近期房地產(chǎn)調(diào)控已收到了較好效果,部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得以遏制,一線城市成交量開(kāi)始下降,投機(jī)客占比下調(diào)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生改變。

對(duì)于地產(chǎn)商以及中介公司等認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn),曹建海認(rèn)為,現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格得到有效控制,但降價(jià)趨勢(shì)并不明顯,他們這種態(tài)度也是為自己打氣的一種方式。出現(xiàn)這種現(xiàn)象,也可能是新政在持續(xù)實(shí)施的過(guò)程中出現(xiàn)了些許偏差。目前,國(guó)資委、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多部門(mén)都重申宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行,包括北京在內(nèi)的各地方政策也多次重申對(duì)樓市調(diào)控的決心,同時(shí)隨著新增供應(yīng)的加速入市,預(yù)計(jì)下半年房市走勢(shì)會(huì)更加明朗。

采訪中,多位專(zhuān)家表示,新政調(diào)控雖然起到了一定的作用,但執(zhí)行力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。有專(zhuān)家認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“溫吞”狀態(tài),需要政府堅(jiān)定不移地執(zhí)行宏觀政策。

“目前來(lái)看,高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)百害而無(wú)一利。”況偉大說(shuō)。他認(rèn)為,調(diào)控最終能否取得成效受到很多因素的影響,一是政府的宏觀調(diào)控政策是不是具有可持續(xù)性;二是消費(fèi)者能否繼續(xù)持幣待購(gòu);三是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。“如果政策是持續(xù)的,消費(fèi)者就會(huì)形成一種心理預(yù)期,從而有可能繼續(xù)持幣待購(gòu);開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略,能夠堅(jiān)持多久還要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,如果開(kāi)發(fā)商撐不下去了,房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)比較明顯的下跌”。

夏斌表示,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題,而是方向和道德選擇的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)堅(jiān)持以消費(fèi)品為主導(dǎo)的發(fā)展方向,同時(shí)結(jié)合短期政策不變,解決需求問(wèn)題,即打壓投機(jī)需求,鼓勵(lì)自住消費(fèi),保證買(mǎi)不起房的人有房住、有房租的問(wèn)題。這樣一方面能解決需求,另一方面能補(bǔ)充商品房投資下降問(wèn)題。下一步重點(diǎn)要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏,應(yīng)準(zhǔn)備用兩年左右的時(shí)間予以解決,不能太急。