而且這樣的行政性調(diào)控不可能長(zhǎng)期化。楊志勇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō),政府必須在亟待解決的高房?jī)r(jià)帶來(lái)的緊急性問(wèn)題和長(zhǎng)期面臨的結(jié)構(gòu)調(diào)劑問(wèn)題之間做出決定,而長(zhǎng)期的調(diào)劑則是較優(yōu)的選擇。要讓房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展的道路是一個(gè)綜合問(wèn)題,需要進(jìn)行土地制度創(chuàng)新等更為完善的制度設(shè)計(jì)。
通州博弈樣本:房?jī)r(jià)回到去年不可能
7月17日下午,通州梨園鎮(zhèn)的京洲世家。這個(gè)被其代理機(jī)構(gòu)聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h稱為打響北京樓市跳水第一炮的樓盤,目前還有200多套均價(jià)為22000元/平方米的房源在售。
售樓人員告訴時(shí)代周報(bào)記者,此前項(xiàng)目拿出15套房源展開(kāi)了5萬(wàn)頂30萬(wàn)元的運(yùn)動(dòng)(折合單價(jià)每平方米優(yōu)惠5000元,打折幅度近7.2折);運(yùn)動(dòng)開(kāi)端當(dāng)天即售出12套,目前還剩下3套的名額。優(yōu)惠后均價(jià)大概是1.7萬(wàn)元/平方米,而去年的這個(gè)時(shí)候,該項(xiàng)目標(biāo)售價(jià)是9000多元/平方米。
北京CBD往東的通州板塊,在此輪宏觀調(diào)控之前,房?jī)r(jià)漲得最為心驚肉跳。受到通州建立國(guó)際新城和CBD東擴(kuò)兩個(gè)計(jì)劃計(jì)劃的雙重刺激,在經(jīng)歷了幾年的沉靜之后,從去年底開(kāi)端重新發(fā)力,今年兩會(huì)后更是勢(shì)頭強(qiáng)勁,大批投資需求的涌入,讓這個(gè)此前為解困板塊的區(qū)域,房?jī)r(jià)一如打了雞血—去年年中還僅為8000-10000元/平方米價(jià)格梯隊(duì)的項(xiàng)目,到今年的3月份都齊刷刷地結(jié)成2萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格聯(lián)盟。甚至一度呈現(xiàn)城郊價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。
4月17日宏觀調(diào)控政策出臺(tái),被業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)為價(jià)格虛高的通州,成交量開(kāi)端領(lǐng)跌京城。
前兩個(gè)月基礎(chǔ)上都沒(méi)生意,我天天在店鋪里坐著。京洲世家附近21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表現(xiàn)。
然而,沒(méi)生意的樓市,價(jià)格卻并未呈現(xiàn)明顯松動(dòng)。
離京洲世家大約3公里的阿爾法社區(qū)三期,目前已經(jīng)暫停銷售。公司方面想根據(jù)市場(chǎng)變更尋找合適的價(jià)格。銷售人員稱,之前售價(jià)是22000元/平方米。本月底或者8月初重新開(kāi)售的樓盤,價(jià)格還未定。宏觀調(diào)控政策明顯打亂了開(kāi)發(fā)商持續(xù)漲價(jià)的陣腳—據(jù)銷售人員稱,該項(xiàng)目三期的房源本來(lái)是要沖關(guān)的,之前設(shè)定的價(jià)格達(dá)到27000元/平方米。而在該項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格歷史上,曾經(jīng)有過(guò)一夜之間每平方米上漲2000元的記錄。
阿爾法社區(qū)暫停銷售的做法,被附近另一個(gè)樓盤海棠灣的銷售人員做出了因?yàn)榉績(jī)r(jià)懸在那兒的解讀。價(jià)格沒(méi)再漲了,但也沒(méi)真正降。開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)做促銷運(yùn)動(dòng)的房源會(huì)有多少?誰(shuí)也不愿意降價(jià),降了怎么跟老業(yè)主做交代?該銷售人員說(shuō),現(xiàn)階段成交量少,重要是許多剛性需求因?yàn)槭艿秸呦拗茮](méi)措施買房了。但只要調(diào)控政策一放開(kāi),房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)漲回去,這是所謂的報(bào)復(fù)性上漲。
海棠灣采用的策略是,在7月17日-18日期間進(jìn)行清盤運(yùn)動(dòng),在售三期的30套房源能享受三重優(yōu)惠。24000元/平方米的原均價(jià),在各項(xiàng)折扣后能低至2萬(wàn)元/平方米以下。剩下的戶型都比較大,我們就慢慢賣了。海棠灣的銷售人員說(shuō),開(kāi)發(fā)商打折的房源少之又少;而降幅比起此前的升幅,更是不值一提。幾位銷售人員的共鳴是,房?jī)r(jià)要想回到去年10000元/平方米以下的程度,幾乎是不可能的事情。
二手房行情也類似。鏈家地產(chǎn)通過(guò)對(duì)2010年年中二手樓盤排行十大榜單的分析,在通州大約有37%即92個(gè)樓盤上半年經(jīng)歷了價(jià)量沖高到急跌的過(guò)程;其中大約有30%即74個(gè)樓盤價(jià)格三個(gè)月漲幅超過(guò)50%,典范樓盤華龍小區(qū)甚至從一月到四月的漲幅達(dá)到83%。然而,從4月到6月的兩月間,這些典范樓盤的房?jī)r(jià)降幅卻均低于25%。
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